房地产：避免损失 - 彭博社

你听过传统智慧：不要把你的房子当作投资。把它当作一个居住的地方。但是，当它最近表现得如此良好时，你怎么能不把它当作投资呢？

美国现有房屋的中位价格在一月份上升至189,000美元，同比上涨10.5%。实际上，全国范围内，房屋在过去三年中平均每年增值8%。这与典型的多元化股票基金在三年内的平均年回报率仅为5%相比。东海岸和西海岸的都市地区房价上涨的速度更快——在许多市场中，过去五年翻了一番。

这种情况能持续吗？事实证明，2005年可能需要谨慎。好消息是，购买或拥有一套房子仍然是你可以进行的最佳长期投资之一。从历史上看，房地产市场往往会激增，然后暂停，有时甚至会略微下降。价格在全国范围内从未真正暴跌。

令人担忧的迹象。

然而，在过去三年中，房价的增值远远超过了通货膨胀率、工资增长和国家经济增长。自2002年以来的这种增长在大多数关注房地产市场的分析师看来可能是不可持续的。这并不意味着房价会崩溃，但如果你所在的地区房价在最近几年上涨得异常迅速，并且如果经济下滑影响到你的地方经济，房价可能会有所回落。

即使不考虑这一点，随着利率上升（长期利率在最近几周飙升），能够负担当前房价的人会减少。这可能导致房地产价格趋于平稳，即使需求保持强劲。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，整体国家房屋销售已从2004年的最高水平降温了一些。而在波士顿和芝加哥等几个市场，奢侈房屋的价格在2004年最后三个月实际上有所下降。

一些房地产市场顶部的令人担忧的迹象正在出现：越来越多的房屋融资是通过可调利率抵押贷款（ARMs）进行的，这表明人们正在努力负担他们想要的房屋。如果利率迅速上升，调整期较短的买家可能会比预期更早面临更高的利率。“如果出现问题，这会给人们带来麻烦，”普特南投资公司的经济顾问大卫·凯利说。

及时指南。

另一个令人担忧的趋势：NAR报告称，2004年36%的房屋销售是第二套房。其中，报告主要作为投资进行购买的人数从1999年的20%上升到2004年的64%。这表明更多的投机买家进入了市场，这可能在某些地区助长了房地产泡沫。

如果你在考虑在2005年将更多资产投入房地产——无论你是首次购房者，寻找梦想的退休之家，还是仍然认为可以通过投资房地产赚取丰厚利润——以下是一些在今年可能过热的市场中操作的指南。

首先，要意识到你可能已经晚了。“最佳房地产投资是在三到五年前进行的，”加州西湖村的财务规划师乔迪·克罗斯安说。在购买第二套房时，他建议客户考虑他们的投资组合是否已经过度暴露于房地产——就像投资者在1999年对科技股的过度暴露一样。“如果你的房地产持有超过你总资产的75%，你需要考虑增加一些其他资产，”他说。

“不是理想的策略。”

如今，越来越多的第二套房买家模糊了度假物业和出租物业之间的界限，通过计划出租来为购买辩护，并认为它肯定会增值。但如果你真的在寻找投资物业，做一下数学计算。租金收入减去开支应该产生正现金流，亚利桑那州斯科茨代尔的RE/MAX Excaliber代理盖尔·亨德森说。“一些买家愿意接受短缺，如果他们认为价格会迅速上涨，但这不是理想的策略，”她说。

另一个好的经验法则：在寻找新房的研究阶段，比较可出租和待售的类似物业的价格。如果当地市场变得泡沫化，租房可能比拥有更便宜。在这种情况下，如果你预计在五年内出售，租房可能更有价值。如果你在寻找度假屋，这尤其可能成立。对于你的主要居所，从长远来看，拥有总是更好，凯利说。“只需非常耐心，确保你购买的东西确实值得。”

怎么会这样？老话说得好——在最好的社区找到最糟糕的房子——房地产经纪人说，这仍然适用。“位置是无法替代的，”亨德森说。“在一个优质社区，你的损失风险较小，获得收益的机会更多。”即使因为这些原因你需要为房子支付更多，也要寻找优秀的学校、良好的公共服务和低税收。即将发表的一篇论文在 美国经济评论中发现，物业价值在拥有严格分区法和组织良好的社区团体的地方上涨最快，主要是因为这减少了新房的可用供应。

早起的鸟儿被烧了吗？

想找个便宜的交易？避免买家的陷阱，比如找到一个不值得修缮的待修房。许多房子，尤其是老旧的度假屋，都是按照最低标准建造的，并没有“良好的结构”，马萨诸塞州斯旺斯科特的Groom Construction公司总裁大卫·格鲁姆说。他表示，许多家庭在翻新上投入过多。“有时候这真的很荒谬，”他说。“人们花80万美元买一栋需要50万美元修缮的房子，即使修缮得再漂亮，也只值100万美元。”

如果你冒险进入一个边缘社区，以便获得更多的价值，确保你计划在那里待一段时间。“折扣可能非常诱人，”纽约普天寿道格拉斯·埃利曼公司的副经纪人卢西安·利吉说。“当一个住宅社区真的很新且尚未建立时，那就是你承担最大风险的地方，即使你的回报最终可能更大。”

在2005年投资房地产最重要的是：确保你手头有几个月的应急资金，以便在收入下降或价格波动时维持物业。同时，不要因为预计今年抵押贷款利率会上升而感到急于购买。记住，如果那样发生，可能会导致房地产价格下降，在一定程度上抵消更高的利率。保持冷静是一种资产。

“开始思考。”

此外，购房者希望未来享有类似于今天的回报率是可以理解的。“买家更加关注投资，”Lidji说。“那是因为他们支付了这么多，并且他们正在从其他投资中提取资金，以购买他们想要居住的房子。”他指出，许多人甚至在借用他们的401(k)计划来资助首次购房。

尽管在这个房地产市场中，将你的家视为一种投资几乎是不可避免的，但尽量确保你的决策是合理的。“如果你开始感到过度投资房地产的冲动，”Putnam的Kelly说，“停止感受，开始思考。”随着2005年住宅房地产牛市显露出老化的迹象，这条建议值得注意。

作者：Amey Stone在纽约