豪华住宅逐渐接地气 - 彭博社

现在说住房市场已经见顶可能还为时尚早。但这里有一个令人惊讶的发现：根据 商业周刊自己的奢侈住房可负担指数，2004年最后三个月，许多主要市场的高端房价实际上变得更加可负担（见）。

两个因素改善了可负担性。首先，奢侈房价实际上略有下降——与中档房屋价格的轻微上涨形成对比。其次，抵押贷款利率下降。

商业周刊的奢侈住房可负担指数关注的是销售价格刚好足以进入市场所有交易的前10%的房屋。这些房屋正好处于第90百分位——10%的房屋在这个水平之上，90%的房屋在这个水平之下。

显著下降。

该指数衡量这些房屋对高收入家庭的可负担性——具体来说，是那些收入刚好足以进入该地区家庭前10%（再次是第90百分位）的家庭，基于住房和城市发展部的数据。指数数字越高，市场越可负担。

奢侈住房在波士顿和芝加哥变得显著更加可负担，价格下降了超过10%；在迈阿密下降了6%；在华盛顿特区下降了约7%。

相比之下，亚特兰大的豪宅价格飙升，增长了14%，而纽约市则上涨了8%。随着未来几周更完整的销售数据的发布，这些数字可能会上下波动几个百分点。价格数据由 商业周刊 提供，数据来源于出售产权保险和其他房地产服务的富达国家金融公司。（一些城市的数据不可用，包括德克萨斯州的城市。）

依然昂贵的海岸。

另一个帮助因素是传统住房抵押贷款利率的下降。根据联邦住房金融委员会的数据，第四季度传统住房抵押贷款的有效利率平均为5.77%，低于第三季度的5.83%。 （平均期限略低于30年，超过三分之一的贷款为可调利率。）

季度变化并未改变大局：豪华住房在海岸地区仍然最不负担得起，而在全国的广阔中部地区则最为负担得起。匹兹堡、圣路易斯和底特律的指数水平均超过200，表明高收入家庭能够轻松负担更高价格的住房。相比之下，从洛杉矶到旧金山再到圣地亚哥的加州城市在豪华住房最不负担得起的城市名单中占据主导地位。纽约、长岛和迈阿密也同样昂贵。

总体而言，市场的高端部分在全国范围内比中端市场稍微疲软，根据为 商业周刊 的指数汇总的数据来看。以富达国家金融公司提供数据的前95个市场为基础，并根据每个城市报告的交易数量加权结果，显示出该市场部分价格下降了约2%。

相比之下，联邦住房企业监管办公室报告称，其住房价格指数——不包括最高价的房屋——在第四季度上涨了1.69%。全国房地产经纪人协会表示，现有单户住宅的中位数价格在第四季度下降了0.4%，降至187,500美元。其自身的可负担指数从128.9上升至131.8。

BW的奢侈住房可负担指数

我们是如何创建该指数的 通常的可负担指数告诉我们，中档市场的房屋是否在中等收入家庭的预算之内。商业周刊的指数基于来自富达国家金融的房价数据，关注房价和收入的前10%。指数值为100意味着，在当前的抵押贷款利率下，收入刚好足以进入某个大都市地区前10%的家庭应该能够负担得起价格刚好在前10%的房屋。
奢侈住宅价格 2004年第三季度
匹兹堡
底特律
圣路易斯
亚特兰大
费城
波特兰--温哥华
明尼阿波利斯-圣保罗
克利夫兰
坦帕-圣彼得堡-克利尔沃特
丹佛
芝加哥
凤凰城-梅萨
纽瓦克,新泽西
华盛顿特区
波士顿
西雅图
巴尔的摩
河滨-圣贝纳迪诺
奥克兰，加州
纳苏-萨福克，纽约
迈阿密
纽约
旧金山
圣地亚哥
洛杉矶-长滩
橙县，加州
数据：富达国家金融公司，住房与城市发展部，联邦住房金融委员会

由彼得·科伊在纽约