美联储对房地产的看法 - 彭博社

作者：迈克尔·华莱士

美联储主席艾伦·格林斯潘善于用简单的口号来表达他对经济某些领域的担忧。当他想要对过热的1990年代中期股市发出警告时，他创造了现在传奇的“非理性繁荣”。这次在格林斯潘二月的半年度国会证词中提到的短语是：利率“难题”。

这个术语，韦氏词典将其定义为“复杂而困难的问题”，旨在概括美联储主席对长期利率为何保持相对低位的困惑，即使短期利率已经上升。格林斯潘暗示，时间最终会揭示这个谜题的答案，他预计这将被证明是“短期的异常现象”。

没有繁荣的泡沫。

但顽固的低长期利率仍然令人担忧。在三月初他在众议院预算委员会关于财政问题的演讲中，格林斯潘提出了这样的观察：“[H]历史警示我们，经历长时间相对稳定的人们容易产生过度。因此，我们必须保持警惕，防止自满，尤其是因为在未来几年中，政策制定者面临几项重要的经济挑战[社会保障、医疗保险等]。”

格林斯潘最近的言论显然是为了引起金融市场的注意。但这是否也意味着对炙手可热的房地产市场发出警告？不太可能。美联储主席似乎不愿在他的分析中单独指出房地产领域。格林斯潘并没有得出房地产是即将破裂的繁荣泡沫的结论，而是暗示快速的房价上涨提升了财富和消费能力，尽管储蓄趋势不佳，家庭净资产仍高于历史平均水平。

然而，美联储主席确实警告说，家庭净资产的持续增长并不是一个必然的结论。此外，任何未来净资产的下降——例如，房价回落——都需要通过增加储蓄和降低消费来应对。

住房部门的关键在于近期历史低利率。美联储无疑可以通过加快其“适度”的加息步伐并继续推动长期市场收益率上升来刺破这个敏感市场。

但在2003年与通货紧缩的短暂接触后，美联储可能不愿意破坏住房的现状。利率上升、家庭财富的破坏以及消费的骤降，恰逢商业支出复苏，可能引发外资外流和全球经济衰退的恶性循环。面对遏制通货膨胀和实现最大可持续增长的双重责任，这显然不符合美联储的章程。

显然，全国房价年均上涨15%以及两岸大都市地区惊人的20%年增幅并不可持续，尽管在长期利率急剧上升的情况下，价格可能会在高位趋于平稳。而房价向相邻和相对低价地区的扩散已成为一种普遍趋势，因为商业和人力资本向邻近地区迁移，“上涨的潮水”因此提升了所有房屋的价值。

与过去住房“过剩”的情况相比，现在有几个关键因素不同。房屋建筑商在管理库存方面做得更好。他们对预售新住房开发项目更加谨慎。随着美联储开始收紧短期利率——这首先提高了可调利率抵押贷款的利率——新房库存开始反弹。现有房屋的库存仍远低于1990年代初全国住房衰退时接近两位数的水平。

抵押贷款银行协会的数据确认，购房贷款在今年的表现优于再融资贷款，而再融资贷款正在逐渐减少。根据季节性调整，该组织的购房指数在今年3月初达到了迄今为止的最高水平，而再融资指数则是历史最低水平之一。

第一个喊“叔叔”的人。

对利率敏感的可调利率抵押贷款约占新申请的三分之一，而那些晚来住房市场的“高额投资者”可能会利用可调利率抵押贷款或零首付抵押贷款来购买高价物业。如果房价下跌而利率上升，他们将是第一个喊“叔叔”的人，因为缺乏股权缓冲。

目前，整体住房趋势仍然活跃，尽管格林斯潘及其团队预计剧烈升值将有所放缓。美联储理事本·伯南克在3月8日发布的一份经济报告暗示了这一点：“未来的一个警告是，最近住房价格的快速上涨——根据联邦住房企业监管办公室（OFHEO）构建的重复交易指数，2004年上涨了11%——不太可能持续。一个合理的情景是，房价在未来几年将横盘整理或上涨速度放缓。”

至于即将在3月晚些时候发布的2月份统计数据，Action Economics预计住房开工将放缓2.7%，年化速度为210万套，这在年初大幅增长后仍然历史上保持强劲。预计现有住宅销售将下降1%，达到675万套的速度，因为新待售住宅销售指数的下降暗示了一些降温。然而，我们预计在1月份下降9.2%和对过去数据进行一轮上调后，新住宅销售将出现大幅反弹。

简而言之，二月份的住房数据应该受到低利率、改善的劳动力市场和比一月份更好的天气的支持。无论是否是“难题”，住房市场仍然应该有顺风。

华莱士是 行动经济学 的全球市场策略师