德国会给房地产投资信托(REITs)一个机会吗？ - 彭博社

房地产投资信托在美国的房地产市场中长期以来一直是一个既定的特征。房地产投资信托（REITs）通常管理商业和住宅物业，像其他股票一样进行交易。这是个不错的想法——但不幸的是，许多欧洲人无法从中受益。

由于缺乏相关立法，REITs在欧洲一直相对稀缺。例如，德国投资者有1180亿美元的资金被锁定在开放式房地产基金中。开放式基金不像股票那样进行交易。想要退出的投资者会根据投资组合的评估价值获得固定价格。如果基金盈利，这种安排是可以接受的。但如果基础物业表现不佳，投资者大量退出，那么基金经理可能不得不以亏损的方式出售资产以满足基金的义务。“紧急出售总是会有折扣，”一位不愿透露姓名的德国大型房地产公司的高管说。

随着一些房地产项目感受到德国糟糕房地产市场的负面影响，这些开放式基金的缺陷变得愈发明显。这也推动了在2006年尽快推出REITs的努力。如果这一推动成功，房地产资产可以被打包成公开交易的公司，从租金收入和物业销售中支付股息。而在股票交易所上市所带来的流动性和透明度的提高，可能会吸引更多的投资者和物业进入市场。

现有的房地产基金怎么样？它们的信心在十二月遭受了严重打击。那时，总部位于法兰克福的德卡银行（DekaBank），由德国的公共银行拥有，披露外部审计师对其主要基金之一的持有资产的估值比银行使用的专家小组低了超过9亿美元。随着投资者纷纷逃离该基金，德卡银行被迫出售建筑物，包括位于伦敦的劳埃德总部，并注入26亿美元现金。德卡银行还解雇了该基金的高管。德卡表示，估值差距并不像外部审计师所说的那么严重，并宣布了一项稳定基金的计划，包括承诺收购任何希望出售其股份的投资者。

解放价值

德卡的问题给其他房地产基金投下了阴影，这些基金被宣传为低风险、稳定回报的投资。去年，德国开放基金的净新投资骤降至40亿美元，较2003年的180亿美元大幅下降，因为投资者对德卡银行产生的负面新闻做出了反应。到目前为止，没有其他基金披露与德卡相同规模的问题。但德国开放基金的整体回报率已降至25年来的低点3.3%。相比之下，过去十年的平均回报率为4.65%。即使是健康的基金，如果投资者恐慌并急于撤资，也可能面临严重问题。批评者表示，基金在公开账目和安抚投资者一切正常方面反应太慢。“恢复信任的唯一方法就是绝对透明，”投资者通讯《fondstelegramm》的出版人斯特凡·洛伊普芬格（Stefan Loipfinger）说。

这就是为什么房地产专家正在寻找新的方法来解放房地产市场，推出一种对投资者更具吸引力的投资工具。房地产投资信托(REITs)将比开放式基金更具流动性，因为它们在股票交易所每日交易。这些基金也将受到股票交易所规则的约束，这将迫使它们向投资者披露更多关于其持有资产的信息。“股票交易所具有透明度、信息平等获取和公平定价的基本优势，”柏林律师事务所Tilp的律师Philipp Härle说，他经常代表那些认为自己被银行欺诈的人。

更重要的是，REITs将允许德国公司剥离其通常相当可观的房地产资产，而无需支付高额的资本利得税。事实上，REITs的支持者认为，德国将获得一种新的投资产品，并在金融服务行业创造数千个就业机会。考虑到德国的房地产市场估计价值9.5万亿美元，潜在市场巨大。这将对德国的金融中心法兰克福是一个福音。REITs的支持者渴望尽快推出它们，以使该市在其欧洲竞争对手伦敦进入这一业务之前成为一个交易中心。英国尚未拥有REITs，但市场观察人士预计，该国议会将在明年尽早通过一项法律，允许设立REITs。

REITs将为企业提供另一个销售渠道，以便处置资产，为其核心业务释放资本。这对整个德国经济可能是有利的。上个月，总部位于杜塞尔多夫的蒂森克虏伯公司将大约48,000套公寓出售给包括摩根士丹利在内的投资者（MWD ），交易金额为28亿美元。这些公司如果有使用REITs的选项，将会更多地出售房地产，而投资者也会乐意购买这些资产。“市场上如果有这种工具，那将是非常棒的，”房地产咨询和服务提供商仲量联行（JLL ）的德国资本市场负责人诺伯特·穆勒说。

与此同时，毫无疑问，支持房地产投资信托基金（REITs）的人士将其视为吸引外国投资并帮助稳定德国脆弱房地产市场的一种方式。经济增长缓慢和巨额过度投资导致法兰克福等城市的办公楼空置率达到17%。REITs并不会对吸引租户产生太大作用，但它们将为更流动的市场提供资金，以处置资产。“这将推高价格，”在伦敦的保罗·哈斯廷斯·贾诺夫斯基与沃克律师事务所工作的律师Geza Toth-Feher表示，他关注该市场。这就是为什么REITs立法得到了银行和投资者的支持，他们希望新法律能在2006年生效。“没有主要的对立者，”德意志银行（DB ）全球企业融资的董事总经理Klaus Droste表示，他领导着行业游说工作。

尽管如此，这项立法并不是板上钉钉的事情。支持者和政府官员仍在努力弄清楚REIT分红应该如何征税。政府不想失去税收收入，但外国投资者不习惯支付德国的股票分红税。一种解决方案可能是对支付给外国人的REIT分红征收约20%的固定税率。而且，财政部官员仍有可能阻止批准。此外，和任何法律一样，政治也可能影响结果。将德国房地产出售给外国人仍然是一个敏感问题，尤其是涉及大块公寓时。

支持者急于在2006年全国选举活动开始之前迅速通过立法，以免立法过程陷入停滞。“我们必须在今年做到这一点，”前总理格哈德·施罗德的高级顾问Siegmar Mosdorf表示，他目前作为REIT倡导者的顾问工作。立法失败将对德国房地产行业造成严重打击，该行业自1990年代初以来表现不佳。REITs几乎不是解决房地产低迷的全部方案。但如果它们能够帮助避免像德卡银行那样的灾难，那本身就是一项重大成就。

由杰克·尤因在柏林