你现在的房子值多少钱？ - 彭博社

你的房子的价格即将暴跌吗？没有一个万无一失的指标可以判断当地的房地产泡沫，因此最好的方法是从多个角度评估情况。评估建筑许可证的发放、当地收入、就业增长和租金等因素，以确定你是否生活在危险区域是很重要的。“你必须进行三角测量，”沃顿商学院的房地产经济学家苏珊·M·瓦赫特说。根据这些指标，面临问题的主要候选地区包括一侧的圣地亚哥和洛杉矶，以及另一侧的纽约和迈阿密。

潜在问题的最佳指标之一是全国住宅建筑商协会-富国银行住房机会指数。该指数衡量在特定地区销售的房屋中，能够被中等收入家庭负担得起的房屋比例，中等收入家庭被定义为收入处于所有家庭收入中位数的家庭。该指数考虑了财产税和当前利率，并假设家庭可以将其月总收入的28%用于住房。当然，许多在热门市场的人们会超出这个比例来支出住房，但价格达到某个点时，显然就太高了。根据这一指标，洛杉矶在2004年最后一个季度排名倒数第一，只有5.2%的区域房屋对中位收入家庭可负担。圣地亚哥稍微好一些，5.3%可负担。其他看起来不好的地区包括纽约（10.8%可负担）、旧金山（11.6%）和拉斯维加斯（36.2%）。相比之下，中等收入家庭在布法罗可以负担90%的房屋。

单靠住房机会指数并不能证明泡沫已经形成或即将破裂。如果你能以远低于购买房屋的每月持有成本（包括抵押贷款和维护费用）租到一栋漂亮的房子，那么对过度膨胀市场的论据就更有力。高租金与房价比意味着人们为了拥有而支付了溢价，而不是租赁，推测是因为他们期望自己的房屋增值并获得资本收益。溢价越大，他们的期望就越不切实际。

当租金看起来不错时

根据这一标准，圣地亚哥是最具泡沫的大城市。根据波士顿的Torto Wheaton Research，去年在圣地亚哥，租房的费用仅为拥有房屋费用的40%。旧金山的比例为45%，拉斯维加斯为54%，洛杉矶为55%，华盛顿为59%，迈阿密为63%。在这些城市中，“除非你的时间跨度超过五年，否则作为租户要比作为买家好得多，”Torto Wheaton的高级经济学家Gleb L. Nechayev说。

仍然不确定你是否生活在泡沫中？那么看看仅用于投资目的购买的房屋比例。根据这一标准，拉斯维加斯在大城市中看起来最为泡沫化。根据来自旧金山的一家公司LoanPerformance从贷款服务公司汇编的数据，去年通过抵押贷款购买的房屋中，有16%仅作为投资或作为第二套房购买，几乎是全国平均水平8.6%的两倍。凤凰城在其他指标上看起来相对温和，但以13%的比例紧随拉斯维加斯之后。（全国房地产经纪人协会报告的全国平均水平要高得多——23%——但它使用了更广泛的投资物业定义，并包括没有抵押贷款购买的房屋。）

贷款表现名单上排名靠前的大多数大都市地区都是较小的城市——像加利福尼亚州的雷丁、佛罗里达州的塔拉哈西和新泽西州的特伦顿——对于生活在大城市和昂贵地区的投资者来说，这些地方看起来很便宜。“这些市场让我感到紧张，”加利福尼亚州尔湾的约翰·伯恩斯房地产咨询公司的总裁约翰·伯恩斯说。“这就是互联网泡沫心态正在发生的地方。”

通常情况下，美国大部分地区的房价不会大幅超过通货膨胀率，因为通过向外扩展郊区来增加住房供应是很容易的。这就是为什么在拉斯维加斯等地方，过去五年房价翻倍的现象如此令人惊讶，因为供应确实大幅增加。然而，最终，市场力量可能会纠正这种异常现象。根据房屋建筑商协会的数据，从1999年到2004年，拉斯维加斯的单户住宅建设许可证增加了59%，而就业仅增长了23%——因此，新的供应应该会使市场降温。同样，在凤凰城，许可证增加了48%，而就业增长仅为10%。

增长空间

这些城市能够发展，因为它们被开放空间所包围。大多数投机市场位于东西海岸，因为当海岸的需求上升时，创造供应变得更加困难。人口密度更高，因此可用土地更少，地方的分区法律通常更严格。事实上，尽管价格飙升，但在许多沿海地区，从1999年到2004年，建筑许可证的数量实际上下降了——波士顿下降了19%，纽约下降了23%，旧金山湾区下降了25%。

另一方面，当需求减弱或供应最终增加时，沿海地区的价格可能会像上涨一样迅速下跌。这就是为什么洛杉矶和迈阿密在标准普尔（MHP）的价格下跌风险最高地区名单中排名相对较高，基于它们历史上价格波动幅度大和近期价格上涨的原因。“在某个时刻，总会有一些东西必须让步，”标准普尔结构融资分析师弗朗西斯·帕里西说，他帮助制定了这一新指标。

没错。如果你考虑在圣地亚哥买房，可能需要让步的是你自己的净资产。

彼得·科伊在纽约