美联储关注次级贷款 - 彭博社

当 Jeweline Simmons 在 1999 年需要一笔房屋改善贷款时，她前往伊利诺伊州东圣路易斯的 Shelter Mortgage，认为经纪人会为她获得最低的利率。她符合 9.8% 的利率，但她并没有被告知。相反，Shelter 将她引导到一个 10.7% 的贷款。根据美国地区法院的文件，它从贷方 EquiCredit Corp.（BAC）那里获得了 604.50 美元的报酬。“我在不知情的情况下匆忙填写了一些文件，”Simmons 说。只有在她拖欠付款并联系律师后，她才得知自己支付的过多。她起诉了 Shelter 和 EquiCredit，后者未能被联系以发表评论，并在法庭外达成和解。

对低收入、通常是少数族裔购房者的贷款争斗曾经是关于获得信贷的机会。现在则是关于获得可负担得起的信贷。“问题不在于你是否获得贷款，而在于贷款的价格，”加利福尼亚再投资联盟的副主任 Kevin Stein 说，该组织是一个倡导团体。在过去的十年中，贷款机构制定了方法，向数百万信用不良的人提供抵押贷款，这些人以前是无法获得贷款的，从而推动美国的房屋拥有率达到创纪录的水平。但这些借款人支付更高的利率，以补偿贷款机构承担更多风险。自 2000 年以来，这些所谓的次级贷款的价值几乎翻了四倍，批评者质疑这些高利率是否合理。

联邦储备委员会想要答案。它长期以来要求贷款人向任何询问者披露借款人的种族、性别和居住社区。现在，它正在加大力度。从3月31日起，贷款人还必须披露每笔抵押贷款的利率，如果该利率比国债收益率高出三个百分点或更多，或者对于第二抵押贷款高出五个百分点。这将帮助研究人员看到“如果实际上，利率的差异确实是由风险和成本的差异驱动，而不是受到歧视的影响，”美联储主席艾伦·格林斯潘在3月11日的演讲中说。

忽视评分？

这些数据将为已经激烈的辩论增添火力。预计倡导团体将利用这些新数据作为更多证据，表明贷款人剥削低收入购房者，即使他们并没有积极歧视这些人。批评者指出，弗雷迪·麦克（FRE）在2004年的一项研究显示，2001年38%的次级借款人拥有符合优质利率的信用评分。该研究没有考虑决定利率的其他变量。弗雷迪·麦克认为，应该获得优质贷款的次级客户比例可能不会高于低十几。

贷款人正准备迎接公关攻势。他们辩称，他们的计算机化、无色盲模型尽可能准确地定价每笔抵押贷款的风险。“[已经公开的数据]没有考虑到做出抵押贷款定价决策的所有因素，”消费者抵押贷款联盟的执行董事安妮·C·坎菲尔德说。贷款人认为，披露信用评分、收入与债务比率以及其他细节将损害客户的隐私，并揭示专有的承保方法。

立法机构和执法部门并没有等待新的数据。自1999年以来，约有31个州通过禁止提前还款罚金和限制以更高利率和费用反复再融资贷款的措施来遏制次级贷款市场。在国会，两项最近的法案旨在设定全国次级贷款标准（BW -- 4月4日）。2月23日，国家最大的次级贷款机构，加州橙县的Ameriquest Mortgage Co.表示，它正在与25个州的当局就其贷款实践进行“讨论”。该公司拒绝进一步评论。

大玩家

更严格的审查并没有阻止一些国家最大的银行进入这一快速增长的业务，这一直是专门的次级贷款机构的独占领域。根据《Inside B&C Lending》通讯，花旗集团（C）在去年次级抵押贷款发行中排名第八。摩根大通（JPM）、富国银行（WFC）和华盛顿互助银行（WM）也在前20名之内。吸引力在于：由于市场中的低效，利润率仍然略高于优质贷款，抵押贷款银行协会首席经济学家道格·邓肯表示。次级贷款“不是一个完美的市场，但它正在变得更加高效，”他说，这要归功于竞争和更好的模型。

抵押贷款经纪人和贷款人在设定利率和费用方面的自由裁量权导致了低效。贷款人向处理约65%抵押贷款的经纪人提供激励支付，以将高价贷款送到他们那里。“当经纪人的报酬与贷款的价格挂钩时，他就有动力挤出他能得到的最高利率，”纽约罗切斯特公共利益法律办公室的高级律师鲁希·梅克尔说。

这正是美联储旨在通过新的披露规则理解的问题。如果数据暗示存在不公平定价，贷款机构可能需要认真审视他们的方法。

作者：贾斯廷·希巴德，来自加利福尼亚州圣马特奥。