住房繁荣之后 - 彭博社

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在今天的拥有社会中，几乎没有哪项投资能像房屋拥有权那样为如此多人带来丰厚的回报。自2001年以来，极低的抵押贷款利率推动了创纪录的房屋销售水平。疯狂的需求使房价以自1980年代以来未见的速度飙升，并为许多美国人每年带来了10%的住房财富增长，他们迅速利用再融资或房屋净值贷款将部分意外之财转化为现金。

随着数百万美国人仍渴望进入住房热潮，出现过热迹象也就不足为奇了。从佛罗里达到加利福尼亚的建筑工地上，购房者排队只为有机会购买一套房子。投资者几乎在一夜之间就翻转房产。对于一些幸运的人来说，房屋价值在五年内翻了一番。在2005年初，繁荣达到了高潮。新房销售在2月份出乎许多经济学家的意料，增长了9.4%，年销售率达到120万套。而开工量在当月上升至220万套的年速度，这是自住房市场繁荣的1970年代以来未曾持续出现的水平。

但是等等。尽管二月份的数字强劲，2005年似乎是住房最终降温的一年。由于货币政策收紧和经济强于预期，抵押贷款利率正在上升。在短短六周内，利率几乎上涨了半个百分点，到3月25日超过6%。到2006年，它们可能会达到7%。因此，被调查的经济学家们认为，蓝筹经济指标预计今年住房开工将下降约5%，2006年会更多。销售量也可能下降相同的幅度。在全国范围内，房价不会暴跌——它们只是不太会上涨。“未来几年，房价将会生锈，而不是崩溃，”摩根士丹利首席美国经济学家理查德·伯纳（MWD）说。

与过去的经济衰退相比，住房的放缓将相对温和，尽管仍有一些泡沫现象。为什么？这发生在经济预计增长超过3.5%的时候。在过去40年中，全国新房价格仅在两次经济衰退期间下降过。

除了与健康经济相关的良好就业和收入增长外，还有其他令人信服的理由表明市场不会过于疲软。婴儿潮一代继续推动需求——尤其是对第二套房的需求——而移民越来越多地成为首次购房者。

即便如此，新的现实将对那些开始将10%的年度房价增长视为天经地义的房主产生重大影响。习惯于利用房屋净值的消费者将发现，他们的房子不再是个人的自动取款机。任何依赖持续房价上涨来资助退休或支付子女教育费用的人，在账单到期时可能会面临巨大的短缺。住房融资的新方式也将利率变化的风险从银行转移到房主。这可能会给一些拥有可调利率抵押贷款的家庭带来压力。

利率上升

对于经济而言，住房需求和价格的放缓可能会抑制消费者支出。在短短三年内，从2002年到2004年，重新融资的房主提取了高达4000亿美元的额外现金，其中大部分又注入了经济。这一来源将会枯竭。损失将加上建筑活动和抵押贷款的最终放缓，这两者都是此次扩张中的重要就业来源。

住房市场的降温甚至可能影响美国融资其巨额经常账户赤字的能力。自2000年以来，外国投资者已向抵押贷款支持证券注入了4000亿到5000亿美元，这些证券看起来安全且具有吸引力。但如果美国住房市场变得疲软，抵押贷款减少，这笔资金可能会流向其他地方。

当然，过去几年中关于住房即将达到顶峰的预测已经屡见不鲜。那么，为什么现在的转变看起来如此确定呢？“放缓完全是由于利率上升，”全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·阿·莱雷亚说。确实，抵押贷款利率之前也曾上涨——最近一次是在2004年夏季——但这次经济学家预计它们将继续上升，部分原因是经济更强劲。此外，通货膨胀也在上升，而不仅仅是由于油价上涨。在美联储最近的区域商业活动调查中，发现“多个地区表示在传递价格上涨方面更加容易。”

更高的借贷成本已经将潜在购房者排除在市场之外。在住房市场中，负担能力由每月付款决定，包括税费和保险。以一位年收入10万美元、首付4万美元的购房者为例。在30年固定抵押贷款利率为5%的情况下，购房者可以出价高达421,000美元购买房屋。在6%的抵押贷款下，这一数字降至390,000美元。在7%时，最高限额仅为362,500美元。跨所有收入水平，这13%的负担能力下降削弱了需求，并减少了竞标战，这在某些地区推动了价格的大幅跃升。

随着利率上升抑制需求，其影响将扩展到经济的其他部分。在过去三年中，住房建设对实际国内生产总值和就业的增长做出了过大的贡献。住宅建筑占美国经济的不到5%，但自2002年以来，平均每年的增长贡献超过12%。同样，建筑工作岗位仅占所有工资单的5%以上，但在过去两年中，建筑工地的招聘占所有新工作的16.6%。

对于2005年，房屋建筑商对需求仍然持乐观态度。新房的未填订单积压，位于洛杉矶的KB Home（KBH ）例如，最近提高了其2005财年的利润预测。瑞安·布朗是一位仍然乐观的房地产投资者。他和他的商业伙伴杰弗里·刘易斯在洛杉矶地区购买和翻新房屋。他们最新的项目是一栋位于好莱坞山的三卧室三浴室的房子，挂牌价为149万美元。“整个泡沫的事情真的被高估了，”布朗说。然而，即使是他也降低了价格预期，认为房价上涨可能会放缓到大约3%或5%。对于整个行业而言，更高的抵押贷款利率将不可避免地减少订单。到2006年，住房建设将成为经济的拖累。

住房对经济的直接影响之外，更重要的是房价上涨放缓带来的后果。这是经济最脆弱的地方。由于再融资和房屋净值贷款的易得性，消费者已经习惯于提取他们房屋中积累的净值。在2002年的一项研究中，联邦储备委员会发现，平均家庭在每次再融资中提取了26,700美元的净值。其中三分之一用于偿还旧债务或增加储蓄；其余三分之二则被消费。联邦储备委员会估计，额外的消费使消费者支出增加了四分之一到半个百分点。这在经济衰退、恐怖袭击和股市下跌拖累家庭消费时，为需求提供了一个可喜的推动。

现在再融资的意外收益正在消失。房利美（FRE）预测，这些现金支取将从去年的1392亿美元降至2005年的959亿美元和2006年的612亿美元。幸运的是，工资增长的增强将弥补一些缺口。但在家庭已经面临不断上升的能源成本的情况下，任何对消费者支出的制约都将是一个大问题，因为家庭需求占美国经济总量的三分之二。

融资转变

评估对房主的心理影响更为困难。这一次，价格疲软发生在经济强劲的时候，这非常不寻常。“上一次我们经历明显的价格下跌时，我们正处于衰退期，”房利美首席经济学家大卫·W·伯森指出。因此，在评估消费者信心时，“很难将失业效应与房价效应分开。”似乎可以确定的是，如果价格保持平稳或仅小幅上涨，尤其是在两岸的房主可能会感到财富减少，即使他们实际上并没有亏损。这可能会对消费者需求造成另一个拖累，因为研究表明，大约5.5%的新住房和股票财富会被消费。

家庭部门的另一个危险是可调利率或零首付贷款的激增。这些新的融资工具使更多人能够购买房屋。但利率变化的负面影响将比贷款机构更大地影响这些消费者。位于弗吉尼亚州亚历山大的银行顾问伯特·埃利认为，只要经济持续扩张，就没有理由担忧。但他确实担心一件事：如果利率进一步上升，可调利率抵押贷款的更高还款与过去升值带来的财产税上升的结合，可能会使一些房主难以满足每月的义务。“我们将看到一些人受到伤害，”埃利说。

不过，银行应该避免大部分痛苦。尽管过去几年抵押贷款的狂热，银行并没有比以往时期承受更多的住房风险。大约三分之一的银行业资产与住房相关，如抵押贷款和房屋净值贷款。这与1995年相同，在当前住房繁荣之前。联邦存款保险公司研究部门的副主任芭芭拉·A·瑞安指出，许多未偿还的抵押贷款已被重新打包成抵押贷款支持证券。

投机的危险也已从建筑行业转移到个人。在过去的住房繁荣中，过于乐观的建筑商向市场涌入了过多的投机性住房。结果是供应过剩，加剧了经济下滑，导致破产，并造成建筑工人失业。现在，建筑商通常在动工前等待首付款，因此与销售相比，住房供应相对紧张。投机正出现在需求方面。“在某种程度上，我们已经将建筑投机外包了，”全国住宅建筑商协会的经济学家迈克尔·卡林纳说。这意味着购买这些房产的个人，而不是公司，如果价格上涨或需求未能达到预期，将承受痛苦。

不过，痛苦不会像以前的经济放缓那样严重。在上世纪90年代初的最后一次重大住房衰退中，1990年开工量下降了12.9%，1991年又下降了16.2%。这并不在今天的预测中。尽管媒体关注和聚会闲聊关于泡沫的讨论，但几乎没有证据表明全国住房市场被严重高估。

重新平衡的机会

将今天的住房市场与经济的最后一个泡沫——科技股进行对比。在1990年代末，纳斯达克每年上涨40%，人们将数十亿美元投入到没有利润或连贯商业计划的公司中。这与2005年的住房状况相去甚远。住房供应并没有超过需求，价格上涨得到了就业和收入增长的支持。

而住房的基本面——经济健康和人口统计——则反对需求的广泛下降。更快的就业和收入增长应该有助于抵消更高借贷成本的拖累。此外，尽管到2004年底创纪录的69.1%的美国人拥有自己的住房，但需求仍将受到婴儿潮一代和移民的支持。

尤其是婴儿潮一代正在推动第二套住房市场，既考虑投资又考虑未来退休。加利福尼亚州橙县的注册会计师德比·博克霍尔德和她的丈夫、股票经纪人蒂姆，花费45万美元购买了一处新的度假屋——一套距离拉斯维加斯大道仅15分钟的两卧室公寓。她认为自己可能在这个大赌注的城市里对住房进行赌博吗？一点也不。博克霍尔德说，其他拉斯维加斯公寓的价格高达每平方英尺1000美元，“每平方英尺的价格（280美元）真是个好买卖。”

移民是另一个将帮助住房平稳着陆的趋势。摩根士丹利的伯纳指出，移民在1990年代占新家庭形成的三分之一，这些家庭正在进入住房市场。彼得·冈萨雷斯，一位来自墨西哥的32岁归化公民，就是一个典型的例子。在2003年12月，他在芝加哥西区的皮尔森购买了一栋三单元建筑，这里主要是墨西哥裔美国人。他住在一个单元里，出租另外两个。由于租赁需求强劲，他打算提高租金。“我打算把钱用来在我已经拥有的皮尔森物业上建造另一栋出租建筑，或者购买并翻新另一栋建筑，”他说。但即使他对当地市场也变得谨慎。“我认为现在已经达到顶峰，”冈萨雷斯说。

放缓带来了一个积极的方面。受益于低利率的市场降温将为整个国家市场带来更好的平衡。“人们常常忘记，”房地产经纪人Lereah说。“住房繁荣确实会造成富人和穷人之间的差距。并不是每个人都是富人。底特律和达拉斯的住房市场已经平稳了好几年。”价格增长放缓可能会让年轻家庭的住房变得更加负担得起。而且，建筑商可能会欣赏一个喘息的机会，让他们有机会减少积压的订单。

再融资和房屋净值贷款的放缓也可能解决婴儿潮一代储蓄不足的日益严重的问题。尽管住房财富在第四季度创下了纪录，但过去五年大量的再融资意味着房地产的净值占比仅为56.1%。这远低于1980年代和1990年代的净值比率。希望依靠房屋增值退休的婴儿潮一代如果继续再融资，可能会面临问题——在65岁时仍背负着大量的抵押贷款。

目前，房主们仍然相信住房是一个可靠的投资，即使他们已经开始调整自己的期望。多套房主Bockhold总结了许多人的感受：“房地产对我们来说一直很好。”而且它对美国经济也确实很好。但随着许多家庭已经拥有自己的住房，抵押贷款利率上升，庆祝的时刻正在结束。住房正进入一个更加严肃的时期，不再是主要的增长动力。而“家，甜蜜的家”这个短语将不会再附带巨额的美元符号。

作者：Kathleen Madigan，Christopher Palmieri在洛杉矶，Ann Therese Palmer在芝加哥，Dean Foust在亚特兰大