在线额外内容：是时候解除武装了吗？ - 彭博社

在繁荣的岁月里，这似乎是玩房产游戏的一个成功方式。以小额首付和低可调利率申请抵押贷款。购买尽可能多的房子，或者甚至多一点。然后看着上涨的房价将小投资变成大收益。

当然，许多美国人在最近几年选择了这条路，2004年所有新抵押贷款中有35%是可调利率的。为什么不呢？选择可调利率可能意味着你的贷款只需支付3.5%——有时甚至更低——远低于固定利率抵押贷款。对于一些人来说，这可能意味着能够负担得起一套房子或被锁在市场之外的区别。

权衡你的最佳选择。

这个策略似乎是万无一失的——直到利率开始上升，房地产市场降温。联邦储备委员会并没有停止提高利率。每次它采取行动时，可调利率抵押贷款所挂钩的利率通常也会随之上升。因此，那笔3.5%的可调贷款到明年可能会上升到6.5%，甚至更高。曾经负担得起的付款可能变得压迫。最终，房子开始看起来更像是一个沉重的负担，而不是一个养老基金。

减少风险并避免这个问题的一种方法是现在将其再融资为固定利率贷款，仍然保持在相对较低的6.15%。这一举动是否合理主要取决于你计划在家中居住多久，以及利率可能上涨的幅度。

权衡最佳选择的一种方法是：计算如果你切换到今天的30年固定利率贷款，多久才能收回成本。假设一年前你申请了一笔年利率为3.5%的抵押贷款，该利率每年调整一次。如果贷款与一年期国债挂钩，根据Bankrate.com的高级金融分析师Greg McBride的说法，今年其利率可能会达到5.5%。如果利率按照市场预期上升，McBride补充道，明年的利率很容易攀升至6.5%。

何时再融资。

在那时，今天的6.15%，30年固定利率开始看起来不错。但是你将放弃今年剩余时间5.5%可调利率的好处，并且你必须在家中待足够长的时间，以收回新固定利率抵押贷款的交易费用。对于一笔30万美元的贷款，这些费用可能约为5000美元，尽管实际金额将取决于你的贷款金额和位置。

对于一笔30万美元的抵押贷款，计算方式如下：如果今年继续选择5.5%的可调贷款，你每月将节省约124美元，或者今年大约节省1488美元，相比之下，30年固定贷款为6.15%。但是当你考虑到再融资意味着支付约5000美元的交易费用时，切换到30年固定贷款的总成本将上升到6488美元。如果明年利率达到6.5%并保持在该水平，那么6.15%的30年固定利率抵押贷款将开始为你节省资金——与6.5%的可调利率贷款相比，30万美元的贷款每年将节省约828美元。在这种情况下，转向30年固定利率贷款大约需要八年才能获利。

利率越高，盈亏平衡点越短。但作为一个经验法则，如果你计划在五年内搬家，你可能会更适合继续使用你的可调贷款，HSH Associates的副总裁保罗·哈维曼说，该公司是新泽西州庞普顿平原的贷款信息出版商。

混合选项。

在寻找能够抵御上升利率的贷款时，30年固定利率贷款并不是唯一的选择。事实上，对于那些希望获得固定利率贷款的安全性但计划在下一个十年内搬家的借款人来说，所谓的混合贷款是更好的选择。这些贷款在头几年提供固定利率——你可以选择3年、5年、7年和10年的计划。之后，利率将浮动。这些贷款的好处在于它们的初始固定利率低于30年固定贷款的利率。例如，锁定五年固定利率的贷款今天的利率为5.58%。

拥有房屋净值信用额度的房主需要特别警惕。因为这些贷款的利率——允许您借取一定金额并根据需要提取现金——可能会每月调整，因此它们可能会从今天的5.91%的$30,000贷款利率上升。因此，如果您有相当大的余额并且不太可能很快偿还，考虑将其再融资为7.02%的固定利率房屋净值贷款。这意味着今天多支付一点，以换取明天的安心。

作者：安妮·特尔杰森在纽约