房地产的领土战争加剧 - 彭博社

多年来，传统房地产经纪人与威胁要颠覆市场的互联网新兴企业之间的斗争一直在酝酿。如今，随着互联网公司获得影响力，斗争愈演愈烈，战线逐渐清晰。一方是传统房地产公司和监管它们的行业友好型州委员会，另一方是互联网新兴企业和华盛顿。3月31日，司法部对肯塔基州房地产委员会提起诉讼，认为当地禁止经纪人向消费者提供房地产佣金返利的规则违反了反垄断法。

肯塔基州的诉讼可能只是司法部的开场炮火。考虑到其他八到十个州有类似的规则，业内许多人预计司法部将在全国范围内提起类似的诉讼。这可能会给互联网阵营带来巨大的推动。这样的返利是像ZipRealty Inc.（ZIPR）这样的经纪人的关键策略，他们大部分的营销都是在线进行的。类似的赠品也被经纪人推荐服务使用，例如RealEstate.com，这是IAC/InterActiveCorp（IACI）的一个部门，向消费者提供礼品卡以代替现金返利。

显然，传统行业感到担忧。全国各地的房地产经纪人协会支持所谓的“最低服务”法律，例如德克萨斯州提议的规则，这些规则可能很快会被州立法机构通过。房地产经纪人们认为，让在线经纪人提供简化服务，而不进行谈判等艰难的任务，会让不知情的消费者陷入困境。“这些规则是立法机构为了保护消费者而制定的，”德克萨斯州房地产经纪人协会的游说者比尔·米勒说。

巨额节省

但这些规则也使得房屋买卖变成了房地产经纪人的赚钱机器。每年卖房的佣金超过600亿美元。这个行业由当地经纪人主导，他们从全国巨头Cendant Corp.（CD）(运营世纪21和Coldwell Banker)和RE/MAX国际公司购买特许经营权，以及大型地区独立经纪人。大多数人收取购买价格的5%到6%的佣金作为服务费。相比之下，在线折扣商提供巨额节省。纽约地区的折扣商Foxtons北美公司仅收取3%的佣金。ZipRealty收取5%到6%的佣金，但将佣金的25%作为“返利”返还给卖家。一些提供有限服务的经纪人收费更低。

作为交换，网络平台希望消费者做更多的工作或支付额外费用以获得更多服务。这可能包括安排开放房和支付高额的托管和法律费用。许多消费者似乎认为这没问题：Foxtons预计今年在纽约郊区市场占有率将达到5%，首席执行官Van Davis表示。ZipRealty在2004年上市，表示今年的收入将超过1亿美元，预计盈利可达1000万美元，尽管它在任何业务市场的市场份额尚未达到1%。

在线经纪人能够提供大幅折扣，因为每笔房屋销售所需的工作要少得多。这意味着他们可以同时处理比传统经纪人更多的客户。ZipRealty表示，其代理商销售的房屋数量约是竞争对手的两倍。它通过设立较少的办公室，并通过电话营销或在线广告寻找客户，而不是在每个郊区都有代表，从而降低了成本。

无论他们的优势是什么，然而，在线经纪人仍然受到行业支持的州法规的制约，这些法规阻止了佣金的折扣。但正如司法部在肯塔基州所展示的，那些法规可能很快就会崩溃。

作者：蒂莫西·J·穆兰尼，纽约