西班牙的房地产征服者 - 彭博社

在1997年，欧元首次推出的两年前，几乎没有欧洲人认为西班牙有很大机会在规定时间内削减预算赤字以加入单一货币。但一位西班牙商人不同意。霍阿金·里维罗，当时是一位鲜为人知的房地产开发商，凭借他的信念购买了Bami的控股权，这是一家亏损的房地产公司。这被证明是一个明智的投资。西班牙清理了其财务账目，并在1999年加入了欧元区，将新房的融资成本从1997年的7%降至1999年的4.6%。随着利率持续下降——去年最低降至3.3%——Bami从住房繁荣中获利，里维罗开始收购其他西班牙房地产公司。“我们不知道如何在不增长的情况下生活，”这位60岁的房地产大亨说。

现在，里维罗和他的Metrovacesa集团进行了他们迄今为止最大的举动：以71亿美元收购Gecina，这是一家资产几乎是Metrovacesa两倍的法国公司。如果成功，这笔收购将创造欧洲最大的房地产帝国，年收入达18亿美元，仅次于总部位于伦敦的英国土地公司。一些观察人士表示，Metrovacesa去年的销售额为10.4亿美元，利润为3.01亿美元，可能过于冒进。但如果里维罗成功，这可能会导致其他手头宽裕的西班牙开发商在整个欧洲扩张。法国、比利时和荷兰特别具有吸引力，因为那里的物业管理公司免于资本利得税和租金所得税。

Rivero 多年来一直是一位小规模的建筑大师。到他在1997年接管 Bami 时，他在欧洲、美国和拉丁美洲建造了超过 25,000 套房屋。看好西班牙市场，他将资产注入 Bami，然后精简管理并出售低收益物业。一年内，Bami 开始盈利，Rivero 能够在市场上筹集资金以支持未来的增长。1999 年成功竞标国有烟草公司房地产部门 Zabálburu，随后在两年后对商业银行 Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBV ) 的房地产部门 Metrovacesa 提出了报价，Rivero 采用了该公司的名称。这两个报价都遭遇了来自竞争对手的激烈竞标，但 Rivero 能够成功应对。“在他友好的外表下，他是西班牙最具攻击性的商人之一，”马德里商学院 Instituto de Empresa 的教授兼财务经理 Manuel Romera 说。

利率上升的威胁

由于这次收购狂潮，Metrovacesa 的资产组合中现在超过一半是租赁物业，主要是西班牙主要城市的优质办公和商业空间，以及酒店。其余部分主要是中产阶级住房开发项目。

虽然没有人预测西班牙或法国的房价会崩溃，但一些人怀疑 Rivero 对 Gecina 的竞标时机是否正确。分析师预计欧洲中央银行将在未来 12 个月内进一步加息——这一举措可能会提高创纪录的低抵押贷款利率并减缓消费者支出。这反过来可能会损害房地产价格，并使物业销售变得更加困难——这是 Metrovacesa 提高收入和偿还债务战略的关键。更高的利率还将增加 Metrovacesa 的债务负担的支付，预计在 Gecina 交易后将达到资产价值的近 70%，而目前为 40%。

不祥的是，西班牙市场几乎占据了Metrovacesa去年所有的销售，似乎特别容易受到利率压力的影响。实际上，去年西班牙的家庭债务相当于年可支配家庭收入的100%以上，而1997年仅为略超过一半。此外，西班牙90%的抵押贷款都采用与利率同步波动的浮动利率。更糟糕的是，房地产泡沫的迹象随处可见。在不到八年的时间里，房价上涨了150%，而去年新开工的住房超过了660,000套——比德国和法国加起来还要多。即使在法国，自1997年以来，房价也上涨了76%，去年几乎上涨了15%。相比之下，自2000年以来，西班牙和法国的办公租金急剧下降。但两国的价格在今年显示出趋于平稳的迹象。“如果利率上升，整个行业可能会停滞不前，”巴塞罗那的经纪公司和基金管理公司Gaesco的首席分析师Jordi Falgueras警告说，他正在远离这个行业。

至于Rivero，他对即将于5月完成的高杠杆Gecina交易的批评不以为然。“分析师总是说我们支付太多，而我们总是证明他们错了，”他说。事实上，收购Gecina，这家在巴黎拥有大量优质住宅和办公空间的公司，将稀释Metrovacesa对现在占西班牙集团资产40%的风险较高的住房开发的风险敞口。当收购完成后，租金将占集团总资产的83%。诚然，这次合并将大幅提高集团的债务与资产比率。但Rivero发誓通过资产出售和已经获得Metrovacesa主要股东支持的10.3亿美元资本增资将这一数字削减至50%。即使是Rivero的竞争对手似乎也认为收购Gecina是合理的。“这是一次赌博，但这是我希望能完成的交易，”一位西班牙房地产高管说。

Rivero的故事中有一点唐纳德·特朗普的影子——一个小开发商的儿子，最终取得了巨大的成功。但与美国的特朗普不同，他能够控制自己的自我。 Rivero的第一份工作是在他父亲位于安达卢西亚南部的建筑公司采购建筑材料，如水泥和钢铁。之后，他转向在西班牙蓬勃发展的太阳海岸开发私人住宅，赚取了他的第一桶金。从那里，他开始国际扩展，在比利时、哥斯达黎加、墨西哥和美国建造房屋，通常与他在西班牙海岸的外国合作伙伴共同进行。凭借他积累的财富，Rivero收购了Bami的控股权，主要作为在市场上筹集资金和进行收购的工具。

尽管他迅速崛起，但同事们表示Rivero并不是一个冒失鬼。“他是一个知道如何承担计算风险的人，”Metrovacesa董事、与Rivero自Bami交易以来一直合作的执行团队成员Ignacio López de Hierro说。Rivero本人保持低调。他很少接受采访，穿越欧洲大陆时仍然选择经济舱旅行。他还非常避免马德里的社交生活，把空闲时间投入到他的西班牙艺术收藏和陈年雪利酒的酒窖中。

Rivero发誓在两到三年内将Gecina的利润翻倍，采用过去证明成功的公式：出售维护成本高的旧物业，并用更新、更高收益的资产替代。这就是为什么Rivero想要攻克法国，法国的优质办公空间平均净收益为6.2%——而马德里仅为3.5%——并且对租赁提供特别的税收减免。除了Gecina，Metrovacesa已经在关注欧洲大陆的其他收购目标。不断上升的利率可能会给Rivero带来挫折，但他仍然渴望增加他的砖瓦资产。

由卡尔塔·维茨图姆在马德里