如果房利美和房地美逃离了？ - 彭博社

房利美和房地美在很大程度上依靠国会赋予他们的特殊特权来促进住房拥有权，建立了极其盈利和快速增长的业务。但华盛顿的最新辩论可能迫使这个饱受丑闻困扰的住房巨头决定他们更看重什么：政府特权还是飞速增长。

面临的风险是房利美和房地美——被称为“政府赞助企业”，或GSE——拥有的1.56万亿美元的抵押贷款投资。联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘和布什政府希望将这些投资组合缩减到2000亿美元。格林斯潘认为，严格的限制将减少GSE未多样化持有的财务风险。GSE的支持者指出，这一举措也将缩小房利美和房地美的规模——这是许多保守派长期以来的目标。

国会授权房利美和房地美帮助使住房变得可负担得起，两者各自经营两条业务线。他们的信用担保业务从贷款人那里购买抵押贷款，将贷款打包成证券，给证券贴上对房主违约的担保，并将证券出售给投资者。这项业务风险低且极其盈利：美联储估计证券化为GSE的资本带来了25%的回报。

但它并没有抵押贷款投资组合那样的增长潜力。由于其准政府身份，GSE可以比竞争对手更便宜地借款。监管机构表示，房利美和房地美还会挑选出最安全的贷款自留。自1992年以来——当房利美和房地美成为华尔街最受欢迎的成长股之一时——他们的投资组合增长了722%。

这种快速扩张是GSE会计丑闻的核心。拥有抵押贷款可能是有风险的，因为利率下降会鼓励房主再融资并提前偿还贷款。为了对冲他们对利率的单向押注，房利美和房地美在衍生品市场上是重要参与者。但他们没有正确计算这些对冲：房利美必须将其收益下调约90亿美元，而房地美则低估了50亿美元的利润。这些丑闻促使国会创建一个新的GSE监管机构。但批评者正在利用这个机会推动对房利美和房地美投资的限制。

日益增长的压力

GSE仍然强大的游说机器正在反击。在4月19日和20日的参议院银行委员会听证会上，房屋建筑商、房地产代理和小型贷款机构坚持认为，GSE的投资组合有助于降低利率。房地美首席执行官理查德·F·西龙警告说，限制可能会削减对低收入购房者的资金。而房利美临时首席执行官丹尼尔·H·穆德表示，30年期固定利率抵押贷款可能会受到威胁，因为其他贷款买家更愿意持有可调利率抵押贷款（ARMs）。

不过这一次，GSE的“苹果派和房主”论点可能不会占上风。联邦住房企业监管办公室首席经济学家帕特里克·劳勒表示，低收入购房者并没有面临风险，因为“绝大多数可负担住房项目都是相当有利可图的。”而格林斯潘在银行小组会议上表示，“没有证据表明30年期贷款的买家存在不足。”

如果国会确实采取措施对他们施加严格限制，房利美和房地美会考虑放弃让他们以如此低廉的成本借款的政府优惠吗？早在会计丑闻之前，一位前克林顿政府官员表示，房利美高管曾考虑放弃特许经营，以便能够在抵押贷款市场之外扩展。现在压力正在增加。“如果他们想避免被缩小，就必须认真考虑提出自己的私有化计划，”美国企业研究所的常驻研究员彼得·J·沃利森辩称。

范妮和弗雷迪坚持认为这样的讨论为时尚早。但私有化的讨论在空气中弥漫，显示出这些强大的住房融资机构已经跌落得多么远。

迈克·麦克纳米在华盛顿