不断增长的风险抵押贷款潮 - 彭博社

作者：彼得·科伊

这里有一些可怕的统计数据：在2004年，乔治亚州用于购买单户住宅的抵押贷款中，有50.4%是仅支付利息的。这使得桃子州在全国仅支付利息抵押贷款的比例中排名第一。但其他许多州也紧随其后：加利福尼亚州排名第二，为47.1%，科罗拉多州第三，为45.5%，内华达州第四，为44.7%，哥伦比亚特区第五，为43.8%。

在全国范围内，仅支付利息的抵押贷款比例从2001年的1.5%飙升至2002年的6%，2003年的13%，到2004年的31%。

价格震惊？

这些数字来自于LoanPerformance，这是一家位于旧金山的房地产信息公司，隶属于第一美洲公司。它们是针对被打包转售的贷款，因此并不涵盖整个市场，但它们很好地反映了这一趋势。

为什么仅支付利息的抵押贷款激增如此令人恐惧？因为许多人正在利用这些贷款购买他们本来负担不起的房子。仅支付利息贷款的月供较低，因为没有本金的摊销。因此，人们可以获得更大的贷款，购买更大的房子。这类贷款的可获得性可能助长了房价的上涨，因为手握廉价融资的购房者试图相互竞标优质房产。

问题出现在仅付利息的特性到期时，这通常是在10年后。如果是30年贷款，那么在最后20年内必须偿还全部本金。因此，月供可能会突然增加50%——即使假设利率没有上升（几乎所有仅付利息的贷款都有可调利率，因此如果利率上升，借款人也会受到影响）。

错误的用户。

仅付利息的抵押贷款是为富裕家庭设计的，他们将贷款作为现金流管理工具，并且如果必要，可以通过变现一些股票和债券来偿还全部金额。对于收入不稳定且自律性强的人来说，这也是一个不错的选择。

这样的家庭可以在收入较少的月份仅支付利息，然后在收入较多的月份自愿进行大额本金还款。其他自然的候选人：那些非常确定自己收入将大幅上升的人，比如刚从医学院毕业的年轻医生。

问题是，数字表明，这些贷款也被更大范围的公众所申请——那些在不断上涨的房地产市场中挣扎的人，他们觉得没有其他方式能够获得他们想要的房产。

“买家毫无头绪。”

通常，仅付利息的借款人会争辩说，他们将在本金还款到期之前进行再融资或出售他们的房屋。但风险很高。如果他们再融资，新付款可能会高于旧付款。如果他们出售，他们需要希望价格持续上涨。否则，他们甚至无法收回全部的首付款。

提供仅付利息贷款的贷方认为，只要经济保持相对强劲，房价不崩溃，就几乎没有违约潮的风险。但即使是一些从仅付利息抵押贷款热潮中受益的方，例如房屋建筑商，也在想这种趋势是否已经走得太远。“在大多数情况下，买家根本不知道他们将如何支付”一旦开始偿还本金后将到期的更高付款，普尔特住宅公司的创始人兼董事长威廉·J·普尔特说（PHM ）。

买家，确实要小心。

好与坏

这是一个仅付利息抵押贷款的好处和风险的例子。它由弗吉尼亚州麦克林市东西抵押贷款公司的市场助理主任布伦特·范德·格拉夫提供。范德·格拉夫认为，仅付利息抵押贷款对许多购房者来说是一个不错的选择。

假设借款人可以承担的月供：	$2,120
借款人使用传统30年固定抵押贷款可以承担的房屋价格*：	$500,000
借款人使用仅付利息抵押贷款可以承担的房屋价格**：	$620,000
一旦开始偿还本金，仅付利息贷款的月供变化***：
之前：$2,210	之后：$3,310
*首付20%，可调利率的本金和利息贷款$400,000，前五年固定在4.875%。 **首付20%，可调利率的仅付利息贷款$496,000，前五年固定在5.125%。 ***30年贷款的本金偿还在10年后开始。

风险抵押贷款

2004年新建单户住宅抵押贷款中仅支付利息的百分比*
州
乔治亚州
加利福尼亚州
科罗拉多州
内华达州
哥伦比亚特区
亚利桑那州
弗吉尼亚州
华盛顿州
马里兰州
俄勒冈州
全国
佛罗里达州
南卡罗来纳州
明尼苏达州
北卡罗来纳州
犹他州
夏威夷州
马萨诸塞州
新泽西州
阿拉巴马州
爱达荷州
密歇根州
新墨西哥州
俄亥俄州
田纳西州
纽约州
新罕布什尔州
肯塔基州
康涅狄格州
伊利诺伊州
宾夕法尼亚州
堪萨斯州
德克萨斯州
密苏里州
威斯康星州
路易斯安那州
印第安纳州
*对于数据充足的州 数据来源：LoanPerformance

科伊是 商业周刊 的经济编辑