对住房市场下滑的漫长等待 - 彭博社

作者：凯瑟琳·马迪根

艾伦·格林斯潘的“难题”一直是住房行业的救星。住房市场继续让经济学家的预测失望，他们曾预计2005年将是住宅建设和销售下降的一年。相反，4月份的房屋销售创下了历史新高。现有单户住宅和公寓的销售增长了4.5%，年销售率达到720万，而新房销售则连续第三个月增长，达到132万的速度。

随着没有降温的迹象，住房预测正在被修订。例如，全国房地产经纪人协会预计今年新房销售将达到104万，较两个月前预测的102万有所上升。而房利美现在预计现有房屋销售将仅下降5.4%，达到641万套。今年3月，房利美曾预测下降7.6%，降至627万。

那么，为什么大冷却还没有发生呢？这归结于抵押贷款利率，并没有如预期那样上升。“我们认为，随着联邦储备委员会提高[短期]利率，长期利率会升高。但这并没有发生，”全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·莱雷亚说。确实，2004年12月《商业周刊》的调查显示，经济学家平均预计10年期国债（决定30年期固定抵押贷款利率）在第二季度的平均收益率为4.74%，高于2004年底的4.26%。相反，截至5月24日，10年期收益率降至4.06%。

没有先例。

考虑到经济形势，债券收益率的下降是异常的。甚至美联储主席格林斯潘也承认债券市场的行为是一个谜。尽管今年春天油价曾高达每桶57美元，但对经济增长并没有造成太大影响。

在5月26日，经济分析局将第一季度实际国内生产总值的年增长率修订为3.5%，而不是之前报告的3.1%。而最新的四月份就业、零售销售、耐用品订单，以及住房数据，显示经济在第二季度开始时势头良好。经济学家们再次预测本季度的增长至少为3.5%。

与此同时，美联储自2004年6月以来已将短期利率提高了总共2个百分点。在过去，这种紧缩通常会导致债券收益率上升1到2个百分点，而不是当前加息周期中经历的半个百分点下降。美联储试图将联邦基金利率提高到中性水平——一个既不促进也不阻碍增长的水平——以应对加速经济中的通胀压力。

更难负担。

政策制定者已经注意到，企业成功地将其更高的能源成本转嫁给了客户。这种定价能力推动了核心通胀的上升，核心通胀不包括食品和能源。截止到四月的年度核心消费者价格上涨了2.2%，高于2004年四月的1.8%的增速。通常，美联储的紧缩和对通胀的担忧会推动债券收益率上升。相反，交易员似乎持有集体态度——尽管最新的强劲数据，经济可能已经停止增长，因此美联储可能在这轮加息中即将结束。

此外，在日益全球化的金融体系中，债券收益率的下降可能并没有对美国经济前景产生太大影响。全球储蓄的过剩正在追逐收益，而现在即使是美国国债的微薄4%的回报也胜过欧元债券的3.5%或更低。此外，中国和其他亚洲国家的中央银行正在购买以美元计价的资产，以防止其货币对美元升值过快，从而保护其出口产业和就业。

尽管债券收益率较低，房利美的首席经济学家大卫·伯森提供了一些理由，认为住房放缓仍然是一个不错的赌注。首先，价格上涨使得许多买家的负担能力成为问题。其次，2003年和2004年的利率——是这一代人中最低的——促使一些家庭购房。这提前了本应在2005年进行的销售。伯森表示，这反过来应该会导致需求降低，并使价格的快速上涨降温。

激发火焰。

然而，谈论2005年的住房市场时，很难不承认投机者日益增长的影响。莱雷亚表示，全国房地产经纪人协会正在努力了解有多少房屋是以“翻转”获利为明确目标而购买的。

投机者的数量很难统计，但莱雷亚认为“现在他们太多了，依赖于宽松的贷款”如零首付贷款和仅付利息的付款。他警告说，“如果市场转坏，他们将是第一个迅速撤离的人，这使得当地市场变得脆弱。”危险在于，一些投机者的火灾销售将压低所有房屋的价格。

范妮梅的贝尔森预计，随着价格上涨趋于平稳，今年的投机活动会减弱。现在他承认，“我们对……房价上涨会减缓的信心减弱。”除非房价真的减缓，否则投机活动可能会继续加剧住房市场的火焰，使地方市场更容易受到任何经济冲击的影响。

监管刹车？

持续增加的投机活动促使格林斯潘，长期以来对住房泡沫持怀疑态度，最近承认一些地方住房市场显示出“泡沫”的迹象。而亚特兰大联邦储备银行行长杰克·盖恩在5月25日的公开活动中讨论了对佛罗里达州住房泡沫的担忧。这种言论表明美联储对可能的住房崩溃的后果变得更加关注。

目前，监管机构正试图打击过于宽松的房屋净值贷款标准。不过，住房放缓最终将取决于债券市场的态度变化。尽管市场情绪可以瞬息万变，但目前没有迹象表明交易员们会很快推高利率。

马迪根是《商业周刊》在纽约的商业展望编辑