沃伦·巴菲特的隐形帝国 - 彭博社

多年来，沃伦·E·巴菲特一直在向我们销售从冰雪皇后圣代和果实之衣内裤到本杰明·摩尔油漆和来自精致厨师的平底锅，更不用说保险、地毯、家具以及其他许多东西。现在，事实证明，奥马哈的先知也在向我们销售房屋。

自2000年以来，巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司（BRK）帝国的一个角落悄然建立了全国第二大房地产经纪业务。总部位于明尼阿波利斯的美国房产服务公司——伯克希尔控制的中美能源控股公司的子公司——现在拥有357个办公室和超过18,600名代理商。去年，年收入超过17.5亿美元，同比增长19%，住宅销售额达到600亿美元。收益增长了15%，达到1.3亿美元。只有Cendant公司（CD）的NRT公司拥有更大的规模，拥有冷温银行和ERA连锁店，交易额达到2050亿美元，办公室数量为999个。尽管在行业中具有影响力，房产服务在伯克希尔的年报中几乎没有提及。“如果房产服务没有赚到20%，它可能在伯克希尔·哈撒韦的四舍五入中被忽略，”行业出版物《房地产趋势》的编辑史蒂夫·穆雷说。

为了创建这个强大的公司，首席执行官罗纳德·J·佩尔提尔借鉴了巴菲特自己的价值投资策略。佩尔提尔通常每年收购四到六个房地产连锁，而像巴菲特一样，他不会随便购买任何带有“待售”标志的东西。他寻找的是一个地区的第一或第二名玩家，并且公司的管理团队必须愿意留下来继续运营。他也不愿意为这些企业支付溢价，这种价值导向无疑让他在奥马哈的老板感到自豪。

HomeServices低调的一个原因：佩尔蒂尔通常不对他收购的房地产公司进行重新品牌化。相反，他在大多数情况下保持原有名称——就像伯克希尔所做的那样。如今，HomeServices在18个州下运营着17个不同的名称。位于新泽西州帕西帕尼的NRT则有着截然不同的策略。NRT于1997年开始收购当地公司，几乎完全以其国家品牌名称运营。佩尔蒂尔认为，地方品牌在房地产中尤其有效，因为这个行业是地方性的。尽管许多业内人士表示，国家品牌确实有其优势，但地方品牌同样可以强大。“房地产不是像股票、轮胎或书籍那样的商品，”咨询公司RealSure的管理合伙人斯特凡·斯瓦内波尔说。“它受地理区域、人员和细微差别的影响。”

尽管规模较小，HomeServices在交叉销售相关服务方面的表现优于NRT。去年，该公司完成了204,000笔房屋销售或购买，而NRT为498,000笔。但根据Real Trends的数据，HomeServices销售的额外服务更多——186,700笔，而NRT为182,900笔。例如，HomeServices的客户中有60%使用其提供的产权保险和其他产权服务，而大约20%的人申请抵押贷款。

HomeServices的一站式购物方式早在巴菲特到来之前就已开始。现年56岁的佩尔蒂尔在获得房地产执照之前，在明尼阿波利斯担任了两年的特许高中教师，1977年加入了Edina Realty。这家公司是该地区顶尖的房地产公司，佩尔蒂尔很快在将其打造成行业先锋方面发挥了重要作用。1983年，它成为首批开始提供抵押贷款的公司之一。三年后，它增加了产权服务。但直到1992年佩尔蒂尔掌舵后，Edina才开始扩展到双子城以外。他认为，住宅房地产经纪行业高度分散，需要整合。

因此，佩尔蒂耶寻求一个资金雄厚的合作伙伴来帮助资助购买狂潮。他在1997年找到了这个合作伙伴，即总部位于奥马哈的MidAmerican。后来，他创建了HomeServices作为他所收购的地方公司的控股公司。当巴菲特在2000年购买了MidAmerican 80.5%的股份时，HomeServices的收入仍然只有4.71亿美元。“巴菲特显然并没有把目标放在我们身上，”佩尔蒂耶说。“但他看到了我们战略的智慧。”

佩尔蒂耶走在了整合的前沿。1990年，前500家公司占据了15%的房屋销售和购买；而今天这个比例更接近30%。而且，随着美国仍然拥有超过75,000家公司，几个因素将继续推动它们的整合。新技术的成本——例如网站——对较小的公司来说是一个沉重的负担，而互联网公司和其他折扣商正在逐渐削弱长期以来神圣不可侵犯的6%的房屋销售佣金。

因此，对于HomeServices来说，这是一个买方市场。自从巴菲特出现在这个领域以来，佩尔蒂耶已经收购了20家公司。在大多数情况下，他喜欢高增长市场。去年，他通过在4月收购普天寿卡罗莱纳房地产公司和在8月收购格雷厄姆和博尔斯地产公司，进入了北卡罗来纳州，这里是第五个增长最快的州。他还在关注新英格兰、北佛罗里达州和太平洋西北地区。对卖家的吸引力在于：他们通常可以保留名称——有时是他们家族的——而且他们在决定市场营销、设定佣金和规划增长战略方面保留了很大的自主权。HomeServices与伯克希尔哈撒韦的关系类似：佩尔蒂耶经常向巴菲特和其他高管更新情况，但他有自由执行自己的计划。

将所有本地公司归入一个伞下有很多好处。通过批量购买并将这些成本分摊到更大的运营中，可以降低高科技成本。而虽然本地办公室在买卖房屋方面可能是专家，但很少有人擅长抵押贷款、产权、保险和托管服务等业务。增加这些服务可以大大提升底线。虽然经纪房屋销售的典型利润仅为300美元，但其他服务如产权和抵押贷款的利润可以高达500美元。

泡沫问题

尽管HomeServices取得了成功，但房地产行业可能会波动，佩尔蒂耶面临着他的挑战。由于近年来抵押贷款经纪人的激增，安排贷款变得越来越困难。在90年代末，只有5%的购房者在进入他的办公室时携带抵押贷款。现在接近45%的人已经预先获得资格。

如果全国品牌在房地产中变得更加重要，佩尔蒂耶的策略也可能会受到考验。年轻买家越来越多地转向互联网开始他们的搜索。因此，像Coldwell Banker这样拥有全面网络门户并在全国范围内进行营销的公司可能会使本地品牌处于不利地位。“今天，消费者通常不会通过品牌名称来判断公司，”Real Trends的穆雷说。“有证据表明这将会改变。”

当然，HomeServices在过去几年享受了一个火热的房地产市场，随时可能会出现放缓。但行业观察者表示，这可能有利于像他的公司这样的老牌企业，因为一些在繁荣时期崛起的新兴公司可能会在业务下滑时被迫关门。佩尔蒂耶还表示，对于像HomeServices这样的注重价值的收购者来说，可能会有更多的交易。巴菲特在四月的年度奥马哈会议上也表达了这一观点。“如果确实存在某种[房地产]泡沫，并且在某个时刻被刺破，净效果可能在我们使用资本方面相当积极，”他对股东说。似乎很少有人能与巴菲特作为房地产代理人相匹敌。

由阿德里安·卡特在明尼阿波利斯