在房屋崩溃中遭受重创 - 彭博社

作者：阿梅伊·斯通

问查克·丹尼斯关于住房泡沫破裂时的感受，他会谈到电梯。作为德克萨斯州的一名房地产评估师，过去30年，他清楚地记得1986年，当时原油价格跌破每桶10美元，依赖石油的经济出现大规模裁员，德克萨斯州的房地产泡沫也随之破裂。西南地区的房价下降了10%到20%。

“你会走进电梯，里面会很安静，”丹尼斯回忆道，他是达拉斯Crosson Dannis评估公司的总裁，也是南方卫理公会大学考克斯商学院的讲师。“没有人会说话。” “待售”标志遍布社区，许多家庭无法出售房屋，只能将钥匙寄给银行，离开那些注定要被止赎的房子。

但情绪的普遍变化也很明显，这种变化影响了每一个人——即使是那些有能力留在自己家中的人——与1982年至1985年间的狂欢形成了鲜明对比，丹尼斯说。那时，“每个人都对未来感到快乐和乐观，他们会在电梯里互相交谈，”他说。但在房地产市场下跌后，“每个人都很沮丧，”丹尼斯回忆道。“感觉就像刚刚经历了一场葬礼。”

一种蔓延的伤痛。

丹尼斯的记忆值得重温。现在是房地产的繁荣时期。首次购房的销售在四月份创下了纪录。全国房地产经纪人协会在5月24日报告称，现有房屋价格在过去一年中上涨了15.1%，达到了创纪录的206,000美元的中位数价格，西部和东北部的涨幅最为强劲。“我们继续预计2005年将会创下新的历史纪录，”Cantor Fitzgerald的约翰·赫尔曼在5月24日的报告中写道。他认为住房市场将保持强劲，至少到2010年。

但考虑到房价涨幅远远超过通货膨胀的情况不可能永远持续下去，值得记住的是，房地产衰退并不好受。触发衰退所需的只是利率大幅上升——而经济学家们目前正在困惑于为什么长期利率没有因为短期利率的上升和通货膨胀的迹象而上升。实际上，抵押贷款利率在最近几天有所下降（见BW在线，2005年5月27日，“住房衰退的漫长等待”）。

虽然在过去30年中，房地产价格在全国范围内没有下降，但几个地区经历了房地产衰退——通常是由主导行业的大规模裁员引发的。几乎在一夜之间，家庭可能会发现他们最大的资产——他们认为会持续增长并提供退休储蓄的资产——已经贬值。这对接近退休的老年人来说可能是个打击。它可能会让那些为了购买第一套房子而拼命努力或投机租赁物业的年轻人破产。

即使对于能够舒适地支付抵押贷款的房主来说，这也意味着突然要在其他方面花费更少。这可能会对整个经济造成抑制。

马萨诸塞州的困境。

这就是为什么经济学家——甚至是美联储主席艾伦·格林斯潘——最近对住房市场的“泡沫”感到担忧。并不是说他们预计房价会在全国范围内暴跌或大规模止赎会毁掉银行（尽管如果情况真的变得非常糟糕，这在某些地区是有可能的）。相反，他们看到几乎不可避免的房价增值的收缩将像雨水一样影响经济的房地产驱动的游行。

“自2001年经济衰退以来，住房一直是经济的巨大支柱，”华盛顿特区经济与政策研究中心的联合主任迪恩·贝克说。“如果房地产泡沫破裂，基本上就会反转过来。”如果人们失去工作，无法通过再融资从房屋中提取现金，他们也会感到需要更多储蓄。虽然增加储蓄在长期来看是件好事，但在短期内可能会减缓经济。

这就是1990年代初马萨诸塞州发生的事情，当时经济放缓，推动区域经济增长的科技公司缩减规模。马萨诸塞州马尔堡的管理顾问和作家彼得·科汉记得1992年的焦虑，当时他期待着第二个孩子的到来，想要一个更大的家，于是把房子挂牌出售，却发现房子的价值比四年前购买时低了10%。他和妻子决定不搬家，而是对房子进行扩建。他说，房子的价值直到1995年才恢复到1986年的水平。

市场动态。

等待你的房子恢复到你支付的价值是很长的时间。“我的经验表明，如果你打算住在一所房子里，那么经济周期中的价格波动不应该影响买卖的决定，”科汉在电子邮件采访中写道。“然而，如果你借了很多钱来‘投资’房地产，这些价格波动可能会毁了你。”

丹尼斯指出，房屋有持有成本——税费、维护和保险——这使得人们在市场下滑时更难持有作为投资购买的物业。在2004年，36%的销售物业是第二套房，大部分是作为投资购买的。“这不像股票，”投资者主要面临的是持有亏损的机会成本。关于房地产，他指出，“如果价格不继续上涨，你每年就会落后4%或5%。”

许多房主在经济低迷时出售房屋时可能会欠银行钱。贝克在1992年购买了他的公寓，那时华盛顿（D.C.）地区的房价已经下跌。他支付的价格比他几年前购买时的卖家低了大约15%。去年，他以三倍于购买价格的价格出售了该单元。“经过这么长时间写作和思考房地产泡沫如何形成，我意识到如果我不出售，我会觉得自己真的很愚蠢，”他说。今天他选择租房。

“这不能继续下去。”

要打破房地产泡沫，必须发生两件事：利率必须上升，工作岗位必须消失。贝克承认，资本市场处于一种奇特状态，尽管经济在增长，但长期利率仍然保持低位。抵押贷款银行协会在5月25日发布的报告中指出，30年期固定利率抵押贷款的利率从前一周的5.73%降至5.63%。可调利率贷款在总抵押贷款申请中的比例上升至34.8%，高于33.9%。

房地产泡沫没有显示出破裂的迹象，但贝克担心如果它真的破裂，可能造成的痛苦正在增加。“你一直在说这不能继续下去，”他惊叹道，并补充说：“它们可以，但事情会变得越来越不合理。”

对于计划在未来20年内留在自己家中的首次购房者来说，房地产周期的高低在长期内并不重要。但如果你考虑在你所在地区大举押注于房价上涨，请记住，对于房地产来说，这种激动人心的时刻不会永远持续。

石头是《商业周刊在线》在纽约的高级撰稿人