抵押贷款陷阱 - 彭博社

尼基·兰道夫，一位旧金山的房地产经纪人，并没有被关于住房泡沫的讨论吓倒。尽管她已经在加利福尼亚州的棕榈泉拥有一套房子和一套公寓，兰道夫刚刚完成了第三处房产的交易——在旧金山中心花费超过100万美元购买了一套1400平方英尺的阁楼。她是如何在过热的加利福尼亚市场中管理这么多房产的？得益于银行愿意提供越来越多的杠杆。

为了融资购买阁楼，兰道夫申请了一种抵押贷款，让她在前五年只需支付利息——这一策略帮助她逐渐适应高额的月供。“对市场崩溃的恐惧被夸大了，”她自信地说。“这是一个七英里乘七英里的城市，是人们想要居住的首选之地。由于价格如此之高，你必须在这里更加积极。”

压力持续增加。

兰道夫的故事是一个熟悉的故事——它展示了买家愿意付出多大的努力来抢购房地产，以及贷款人愿意为满足他们而采取的极端措施（见《商业周刊在线》，2005年6月16日，“邻里抵押贷款意味着什么”）。随着全国大部分地区的房价持续飙升，银行和贷款人正在推出越来越多的产品，从零首付或仅付利息的抵押贷款，到允许房主每年两次完全推迟月供的特殊“支付能力”贷款。

如此创新的融资方式让即使是边缘买家也能购买曾经只吸引富人和名人的房屋。与此同时，银行和抵押贷款公司似乎承担了比以往更多的风险——如果利率急剧上升或房价暴跌，他们的许多客户也可能陷入困境。

所有这些创新的抵押贷款产品无疑表明，贷款机构正在尽一切努力保持住房繁荣，并利用又一轮无人预料到的利率下降。还有许多其他疯狂的迹象。房屋评估师抱怨抵押贷款发起人要求提供乐观的评估，以便完成贷款。“他们开始警告我要‘做一个团队合作者’，并‘达到他们需要的数字’来达成交易，”德克萨斯州米德洛锡安的评估师罗伯特·伯尼特说。

支持一种拉伸。

由于从所有这些交易中获得丰厚的佣金，其他人也纷纷跳入抵押贷款行业。其中包括来自北卡罗来纳州新伯尔尼的18岁高中毕业生约翰·斯威策，他推迟上大学，以便开始在休斯顿的富兰克林银行公司担任抵押贷款代表。“现在，抵押贷款比大学学习要有趣得多，”他说。

然而，没有什么比创新且风险较高的抵押贷款产品更能体现“疯狂”的了，这些产品允许买家追求那些百万美元的公寓和数百万美元的郊区殖民地房屋。如今，从ditech.com到华盛顿互惠银行（WM）的每个人都提供只付利息的抵押贷款，这类贷款现在占所有新抵押贷款的20%，而两年前这一比例还不到5%。

可选可调利率抵押贷款，或称“可选ARM”，在加利福尼亚州和华盛顿特区等过热市场中也变得非常流行。通过可选ARM，借款人可以每月选择三种不同的还款计划，随着预算的变化不断调整他们的还款金额。选项包括：支付本金和利息的常规还款，仅支付利息，或可能连利息都无法覆盖的还款——因此抵押贷款的整体欠款可能会继续增加。

风险趋势。

问题是，利息仅支付和可选ARM抵押贷款的激增是否会使许多买家在未来陷入困境，从而导致更高的违约率？大卫·刘（David Liu），瑞银（UBS）纽约的抵押贷款策略师指出，在1980年代末类似产品在火热的加利福尼亚市场推出后，当地经济在90年代初陷入衰退时，这些产品的违约率最终是传统抵押贷款的三倍。

目前已有迹象表明，当前的可选ARM借款人正在努力偿还每月的还款：刘指出，在去年由华盛顿互助银行发放并证券化到二级市场的一批抵押贷款中，完全有60%的借款人在今年三月仅支付了最低还款。“这绝对是人们在勉强应付的迹象，”刘说。

还有很多其他证据表明，购房者及其贷款人正在冒险。根据全国房地产经纪人协会去年11月发布的一项购房者调查，受访者中有25%能够获得零首付的抵押贷款，而2003年初这一比例为18%，而在1990年代末几乎没有——这一趋势可能会使许多新房主在房价稍微下跌时陷入困境。

“泡沫”溢出。

与此同时，贷款机构向过去有信用问题的借款人提供了更多的贷款。根据抵押贷款银行家协会的数据，2004年下半年，所谓的次级借款人——通常是信用历史不佳的低收入个人——所占新贷款的比例上升至28%，相比1994年时的不到5%有了大幅跃升。

“我认为会出现一些爆炸性事件，”位于弗吉尼亚州亚历山大的银行顾问伯特·埃利（Bert Ely）说。“这些人是最容易失业的。”

许多批评者担心，如果房地产市场下滑，房主陷入困境，抵押贷款行业也不会远 behind。“我对未来更高的止赎风险感到非常紧张，”位于新泽西州哈基特镇的抵押贷款研究公司SMR Research Corp.的总裁斯图尔特·A·费尔德斯坦（Stuart A. Feldstein）说。

6月9日，联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘（Alan Greenspan）在警告国会时透露了他的担忧，称“房地产市场的明显泡沫可能已经溢出到抵押贷款市场。”他指出，越来越多地使用仅付利息和其他“相对奇特”的抵押贷款“特别令人担忧。”

宣传保障措施。

贷款机构坚称，对其标准的担忧被夸大了。他们认为，得益于1990年代自动化承保的出现，他们分析贷款统计趋势的能力比以前好得多，使他们能够根据风险更好地定价贷款。“承保仍然更多的是一种艺术而不是科学，但我们正在使其更具科学性，”位于加利福尼亚州卡拉巴萨斯的Countrywide Financial Corp.（CFC）的高级董事总经理乔·安德森（Joe Anderson）说。

而贷款人注意到，自1980年代最后一次住房繁荣以来，他们已经实施了更多的保障措施，例如要求借款人拥有几个月的流动资产，以确保他们在失业的情况下能够继续支付抵押贷款。“在1到10的范围内——10是最坏的情况——我目前的担忧程度只有大约2，”华盛顿特区的Aiken说，他是HomeBanc Mortgage Corp.（HMB）的定价和产品高级副总裁，这是一家位于亚特兰大的大型贷款机构。

尽管如此，监管机构正在加倍努力确保银行是正确的。联邦储备委员会和其他银行监管机构最近命令贷款人对进行房屋净值贷款和信用额度的借款人的收入和债务水平及其还款能力进行更深入的分析——而不是像许多贷款人那样过度依赖信用评分。监管机构表示，他们也在忙于起草类似的抵押贷款指导方针。

依赖于美好的剧本。

州监管机构也开始收紧过于激进的贷款人。在伊利诺伊州，立法者通过了一项法案，赋予一个州机构审查低收入地区抵押贷款申请的权力，以确定借款人是否应该在获得贷款之前参加由贷款发起人支付的贷款咨询。这，立法者认为，将会阻止经纪人向高风险借款人提供贷款，这些借款人有很高的可能性最终陷入止赎。

当然，尼基·兰道夫和许多像她一样利用贷款人激进的抵押贷款优惠来扩展他们初创房地产帝国的人，通常并不被认为是高风险借款人。但如果利率和房价没有按照兰道夫和许多其他人所寄希望的美好剧本发展，很多房主可能会陷入一个痛苦的陷阱。

作者 迪恩·福斯特，与彼得·科伊在纽约，萨拉·拉西在圣马特奥，瑞希·查特瓦尔在亚特兰大，以及通讯报道