房地产泡沫——还是废话？ - 彭博社

全国平均房价自大萧条以来没有下降。但随着最近房地产市场的狂热，投资者在想市场是否能保持这种速度。住宅物业投资者在过去几年中看到局部地理层面的泡沫升起和破裂，但关于全国范围内是否出现泡沫的辩论仍在继续。

全国范围内的房价崩溃可能对经济产生深远影响，因为比起股票，更多的美国人投资于房地产。根据联邦储备委员会的数据，房屋的评估价值在三月份占名义国内生产总值的145%，而股票和共同基金的价值占GDP的82%。

泡沫问题并不简单，即使对于经济学家来说也是如此。《商业周刊在线》的 金俊与几位经济学家讨论了他们对住房泡沫是否存在的看法。以下是他们评论的编辑摘录：

弗兰克·诺萨夫特，房利美首席经济学家：

我不预见全国房价会下降。房利美对过去半个世纪单户住宅的分析没有显示出全国平均房价下降的任何一年。上一次持续下降是在大萧条期间，当时失业率达到了25%，是我们现在水平的五倍。

住房本质上是地方性的，地方经济推动着房屋的估值。人们所想到的大市场——纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶和华盛顿特区——在过去三四年中，我们看到房价增长了两位数，这些都是由经济增长和家庭收入上升推动的，加上40年来最低的抵押贷款利率。

我会担心那些经济疲软的地方市场，那里的失业率在过去几年中上升，或者我们开始看到更多的投机热潮（我的意思是：投资者与自住业主的购买比例很高）。

谁在购买？

自住业主平均在一处房屋中居住14年。普通股票持有者平均持有股票三个月。你会看到普通股价格的波动性远高于房价。

投资者的活动在房屋购买中仍然占小比例，全国范围内最多占15%的购买，而85%的房屋是由自住业主购买的。

如果你看到投资者在一个地方社区的购买中占到三分之一或一半，那么我会对投机热潮更加担忧。我预计在失业率高于7%的市场中，房价趋势会停滞不前。

迪恩·贝克，经济学家及经济与政策研究中心的共同主任：

我们从未在美国历史上看到过这种房价的快速上涨。在过去，房价的变动几乎与通货膨胀的整体率保持一致。但在过去七年中，它们的增速超过了通货膨胀率60个百分点。这种快速上涨变得不可持续（见《商业周刊在线》，2005年6月22日，“建筑商继续推动房屋销售”）。

现在，市场陷入了泡沫的心理中。你会看到在崩溃之前，增长是最快的。如果你回顾过去，纳斯达克在2000年新年时突破了4000点，两个月后，它已经突破了5000点。突然在三月中旬，纳斯达克暴跌了15%，从那时起就一路下滑。

我不认为房地产市场会完全遵循相同的模式，但在纳斯达克泡沫的情况下，在2000年2月，人们也在进行同样的讨论，但更关注的是价格上涨的速度比以往任何时候都要快。

房地产的巨大影响。

[美联储主席]艾伦·格林斯潘认识到股票泡沫并对此感到担忧，但他决定最好的做法是不要攻击泡沫，而是让它自行解决并应对后果。考虑到他对股票的态度，我认为他对房地产也持有相同的态度。

当然，房屋的价值不会像股市中的那些无稽之谈的公司那样风险降至零。但另一方面，它们的价值也有很大的波动性。

许多经济学家，包括格林斯潘，都说房屋不像股票，它们的价格并不波动。但奇怪的是，通常经济学家会说完全相反的话。房地产市场比较薄弱，这意味着潜在买家的数量相对于潜在卖家的数量相对较少。薄弱的市场通常意味着波动性更大，因为波动可能会更大。虽然目前房地产市场存在购买的狂热，但如果很多人真的遭受重创，他们可能会对成为房主产生恐惧。

房价的下降将对经济产生非常严重的影响。自经济衰退以来，住房一直在支撑着经济。大约5%的国内生产总值与住房建设和施工相关。此外，我们还经历了基于人们提取第二抵押贷款和再融资住房的巨大消费热潮，推动了经济的发展。

我对泡沫财富的估计——房价增长率超过通货膨胀增长率——大约为5万亿美元。大约4%到6%的部分是每年2000亿到3000亿美元的住房泡沫驱动消费。这是一个很大的替代量。

詹姆斯·F·史密斯，工业与办公房地产协会首席经济学家：

没有全国性的泡沫。你必须有一个巨大的通货紧缩情景，才能让全国性泡沫有任何意义。美联储不会失去对货币供应的控制，让我们回到一个非常显著的通货紧缩中，导致房价崩溃。

有几个原因说明全国性住房泡沫相对愚蠢。根据人口普查数据，目前的家庭拥有率为69.3%，创下纪录。如果你按年龄组查看房屋拥有率，最高的比例——超过83%——是70到74岁的房主。65到69岁的房主仅略低于这一比例。

似乎没有人关注房屋拥有率是如何随着年龄增长而上升的。我们越老，拥有房屋的概率就越高。如果你看看婴儿潮一代，你会看到一种不断增长的需求，这种需求在未来40年内不会结束。

需求在上升。

其次，白人美国人的房屋拥有率非常高，亚裔美国人也相对较高，非裔美国人的房屋拥有率刚刚超过50%，而西班牙裔的房屋拥有率稍低。但我们有很多项目来帮助少数族裔改善房屋拥有率，所以他们的比例都在增加。

第三，如果你看看与父母在美国出生的家庭具有相同家庭规模和收入水平的移民家庭，移民购买房屋的时间比本地人晚15年。大约七分之一的人口是外国出生的，而[这一群体]在过去20年中迅速增长。这给你带来了另外15年的需求增加。

此外，抵押贷款利率非常低。利率上升的唯一方式是如果通货膨胀上升，而对通货膨胀的恐惧将10年期国债推高到7%或8%。抵押贷款将回升到9%或10%，暂时打击房地产市场，但只是暂时的。

这并不意味着在华盛顿特区、洛杉矶、波士顿郊区或纽约郊区等地区没有一些地方性泡沫。但在过去20年左右，我们经历了许多这样的情况。德克萨斯州在1986年崩溃，南加州在1989年崩溃，马萨诸塞州和康涅狄格州在1991年崩溃。

迈克·英格伦，行动经济学的首席经济学家，全球债券和货币咨询公司：

目前尚不清楚最近房地产市场的价格上涨是否是泡沫。这是泡沫行为。有许多资产的价格波动很快，但这并不意味着它是泡沫。

在全球背景下，美国房价的上涨并不特别突出。以美国和中国为首的全球经济实现了卓越的增长率。去年可能是二战以来增长速度最快的一年。而新经济的许多特征则是美国与其他国家之间的协同全球贸易模式。纽约、洛杉矶和旧金山受益于新的全球投资者轴心，那里的房价在巨大的财富和经济收益背景下被推高。

我们不太可能在今年看到价格修正，因为我们已经进入第二季度，这是一个住房的高交易量时期，并且价格明显向上移动。直到明年第一季度或第二季度，我们才可能看到任何修正。

随着美联储每次会议加息四分之一点，利率将从当前的低水平趋势向明年的历史低水平平均值。是否会因此导致房地产市场崩溃尚不清楚。高价房市场可能会出现下滑，但我们很少在全国层面看到价格下跌。

编辑：贝丝·贝尔顿