抵押贷款银行：急于放贷 - 彭博社

彼得·科伊

当前住房热潮中一个令人困惑的方面是，抵押贷款机构提供的贷款优惠越来越诱人。如今，获得几乎没有首付的贷款变得越来越容易。

市场上充斥着只付利息的贷款，以及允许借款人将部分应付利息滚入抵押贷款本金的“选择性可调利率抵押贷款”（见《商业周刊在线》，2005年6月16日，“抵押贷款陷阱”）。情况糟糕到你会听到一些贷款机构在向购房者发放一百万美元时，甚至不要求提供收入证明的轶事。

盈利能力下滑。

为什么贷款机构在面临许多边缘客户可能违约的风险时如此宽松？答案令人惊讶。确实，长期利率在某些时候继续违背传统智慧，下降或保持稳定，即使美联储提高了短期利率。这给贷款机构提供了很大的空间，使他们能够将客户的利率保持尽可能低。

但事实证明，这只是贷款机构向客户提供如此难以置信的优惠的部分原因。根据一些专家的说法，许多贷款机构只是急于争取业务。为了争夺市场份额，抵押贷款机构向借款人提供非常有利的条款。这迫使行业其他部分匹配他们的条款，否则就会失去客户。

行业的根本问题很简单：产能过剩和从2003年历史高点下降的盈利能力。这并不是某个行业异议者的说法。这是该行业首席经济学家道格拉斯·邓肯的分析，他是抵押贷款银行家协会的首席经济学家。邓肯在6月23日告诉*《商业周刊》*，在70家向该贸易组织提供内部数据的贷款机构中，利润从2003年到2004年下降了70%。

对建筑商有利。

抵押贷款银行家协会的利润数据没有其他来源可供参考，因为大多数贷款机构是私人持有的，不需要向公众披露其损益表。一些最大的贷款机构是公开上市的，其表现优于行业综合水平。

许多专家认为，廉价贷款的可获得性是导致住房价格大幅上涨的因素之一，尤其是在沿海州。在美国，房屋的评估价值在3月份占名义国内生产总值的145%，而股票和共同基金的价值占GDP的82%，根据联邦储备委员会的数据。

这对房屋建筑商来说是个好消息，他们报告称近年来获得了一些最佳利润（见《商业周刊》在线，2005年6月22日，“建筑商继续创造住房销售佳绩”）。但由于再融资的数量少于2003年的高峰年，贷款机构的收益已经下降。

产能过剩的担忧。

尽管面临利润压力，邓肯告诉*《商业周刊》*，他认为贷款机构总体上表现得很负责任。一个原因是：如果贷款机构将抵押贷款转售到二级市场，然后借款人违约，他们有时会被迫回购贷款，从而承担损失。他表示，他并不担心行业正在为一波违约潮做好准备。

分析师保罗·米勒来自弗里德曼·比林斯·拉姆齐经纪公司，他同意这一观点，表示大型贷款机构正在采取谨慎态度，拒绝发放违反自身最低预期盈利标准的贷款。

尽管如此，邓肯引用的数字显示了过剩产能为何令人担忧。贷款业务根本没有足够的客户来支持其当前规模。邓肯表示，2003年，该行业发放了约3.9万亿美元的贷款。去年，这一数字降至约2.6万亿美元，因为利率上升，尽管新房市场火热，但申请再融资的人员减少。

这使得贷款机构面临“大量的过剩产能，”他告诉商业周刊。虽然他表示，贷款在2005年可能会略有上升，但仍然远未达到2003年的峰值。

前景黯淡的法案。

分析师米勒表示：“该行业不断推出越来越便宜的产品以保持管道充足。”即使在裁员之后，“仍然有一些公司过于臃肿，”他说。他预测，如果今年或明年贷款减少，一些小公司将会破产。

国会正在考虑一项提案，赋予联邦政府对贷款实践的权力，而目前这些实践是由一系列州法规管理的。国会面前的法案部分是由于对止赎率的担忧以及贷款机构是否确保借款人有足够资源偿还贷款的担忧而提出的。大多数专家认为该法案通过的机会不大。

不过，下次当有人在你面前晃动一个令人难以置信的贷款优惠时，你会更清楚原因。

科伊是纽约*《商业周刊》*的经济编辑

编辑：贝丝·贝尔顿