负 amortization 贷款 - 彭博社

耶鲁大学经济学家罗伯特“非理性繁荣”希勒认为，美国房地产市场正在形成一个巨大的泡沫，随时可能破裂。

那么，希勒在他最近的书中对“负摊销”贷款说了好话，这似乎有些奇怪。使用负摊销贷款时，你每个月并不支付所有应付的利息。未支付的利息会被计入本金，这样本金就会不断增加。

那么，非理性繁荣先生为什么喜欢负摊销贷款呢？这是个有趣的问题。

首先，让我们明确一点——希勒并不是兼职的抵押贷款经纪人，让人们陷入债务之中。

对负摊销抵押贷款的积极评价出现在希勒2003年的书《新金融秩序：21世纪的风险》中。（第209-210页。）

他谈到的是1980年代初期，当时通货膨胀肆虐，30年期固定抵押贷款的利率一度高达20%。（哇！）

那是一个不同的世界。由于如此高的抵押贷款利率，许多人根本无法负担得起购房。当然，随着时间的推移，由于高通货膨胀，固定的月供看起来会越来越便宜。但在一开始，在通货膨胀有机会发挥作用之前，月供简直是令人窒息的。

这就是负摊销固定利率贷款的用武之地。你的月供不会是固定的，而是逐年增加。这并不是个坏主意：在贷款的整个生命周期内，你的实际支出大致保持不变，而不是从令人窒息的高到荒谬的低。房子变得可负担得起。

当然，问题在于借款人在早期并没有支付他们所欠的全部利息。未支付的利息被加到了本金上。但后来，随着支付的增加（与通货膨胀相一致），所有本金最终会按计划偿还。

总的来说，在极高的通货膨胀和利率时期，固定利率的负摊销贷款是一种合理的产品。

不幸的是，新的负摊销贷款是非常不同且更危险的品种。它们大多数以“选择可调利率抵押贷款”的形式存在，借款人每个月选择他们想支付的金额。最低支付额是可能导致负摊销的那种（即，您所欠的金额不断增加）。

与1980年代初相比，有两个重大区别：

--通货膨胀和抵押贷款利率较低，消除了负摊销贷款的主要理由。（当通货膨胀低时，支付不必一开始就非常高。） --大多数负摊销贷款是可调利率而非固定利率，因此负摊销可能更快累积。它们的设置是，当贷款的基准利率上升时，支付的增加较少或较晚。差额被加到应付本金上。

当然，仅仅因为您拥有选择可调利率抵押贷款并不意味着您必须支付最低金额。但这正是大多数人所做的，瑞银抵押贷款战略小组的主任大卫·刘表示。

为什么？也许因为人性使然，尽可能少支付并希望明天会自我解决。或者也许是因为一些人购买了他们负担不起的房子，根本无法摊销他们贷款的本金。

我今天给罗伯特·希勒发了一封电子邮件，问他对新一代可调整利率抵押贷款的看法。我会告诉你他怎么说。