一个远离家的家 - 彭博社

无论你梦想在哥斯达黎加的海滩上拥有一套公寓，还是在巴黎拥有一个小公寓，拥有一个外国的家都是一种令人着迷的幻想。但如果你认为在美国购买房地产很复杂，那你还没有见识到真正的复杂。当“考虑在美国以外的地方投资[房地产]”时，要假设“你习惯的规则不适用，”爱尔兰公司International Living的编辑凯瑟琳·佩迪科德说，该公司通过出版物、会议和旅游推广海外房地产。

在寻找美国以外的房子时，你会面临几个挑战：找到一个好的代理，定位合适的房产，获得融资，以及达成交易。在许多国家，多个上市服务并不存在，这使你无法获得有关待售房产的集中信息，以及价格比较。房屋检查，如果有的话，可能不可靠，正如佩迪科德在她和丈夫购买一栋200年历史的爱尔兰房子时发现的那样。检查员建议他们在餐厅里贴上更吸引人的壁纸，但他没有提到干腐和湿腐，后来修复这些问题花费了50,000美元。

要完成交易，你必须遵守不熟悉的当地法律和习俗，例如“gazumping”，这是爱尔兰的一种法律程序，允许卖方在有更好的报价出现时取消合同。另一个大问题是获得清晰的产权，没有留置权或业主的第三个表亲会出现来索取产权的可能性。安永的税务合伙人拉斐尔·萨亚格斯表示，在许多拉丁美洲国家，审查过程可能特别困难，因为缺乏现代技术进行产权搜索以及产权保险的不可用性。

那么你应该如何在外国购买房屋呢？首先列出你的标准，例如气候、生活成本和文化活动。如果你在互联网上进行研究，美国国务院的“国家背景资料”和“领事信息表”在state.gov/travel提供有关政治和经济系统到犯罪率的所有信息。大使馆也可能会提供帮助。

安吉拉·埃利奥普洛斯（Angela Eliopoulos），一位在华盛顿（D.C.）工作的房地产经纪人，专门帮助寻求海外房产的客户，她建议一旦确定了地点，可以在realtor.org/international搜索通过国际房地产课程并同意遵守美国全国房地产经纪人协会伦理规范的代理人。她表示，在雇佣任何人之前，你应该与几位候选人进行电话或电子邮件面试，查看他们的网站以了解他们列出的房产类型，并面对面会面以感受他们的经验和能力。

来自马里兰州兰汉姆的卡罗尔和威廉·基恩（Carole and William Keene）与一位在巴拿马的代理人进行了为期三天的旅行，该代理人的互联网展示给他们留下了信息丰富和直接的印象。基恩夫妇——她61岁，是一名退休的管理顾问，他59岁，是前霍华德大学的管理员——决定在巴拿马寻找一个退休之家，因为那里在有限的收入下为他们提供了相对较高的生活标准。它还满足了他们的其他标准，包括与美国家人的接近、可靠的电话和互联网服务、良好的道路、可靠的电力和水源，以及与美元挂钩的货币。在他们2003年的第一次旅行中，他们对购买的房屋提出了报价——距离巴拿马城1.5小时，拥有山脉和太平洋的美景。代理人引导他们完成了他们所说的无故障的过程。

基恩一家根据大量研究和明确的需求定义做出了快速决定。然而，埃利奥普洛斯和其他人表示，最好在你选择的地点租住几个月，以体验生活方式，并确保那里确实是你想要居住和投资的地方。

阿根廷门多萨的房地产经纪人曼努埃尔·奥特罗表示，外国人必须小心确保所购房产位于具有增值潜力的社区。为此，你必须信任你的经纪人的知识。你还可以通过访问当地报纸上广告的附近房产进行价格比较。

一旦找到房子，融资将是一个关键问题。在一些国家，尤其是在亚洲，当地银行可能不愿意向外国人贷款。你最好的选择可能是在美国银行的海外分支申请抵押贷款。山姆大叔也可以提供帮助。位于底特律的普华永道税务合伙人伯尼·肯特建议，在你的美国住宅上获得高达100,000美元的房屋净值贷款，将这笔钱用于海外购房，并扣除利息。如果你为外国房产获得贷款，你可以为你的主要和次要住宅每年扣除高达100万美元的抵押贷款利息。如果你计划出租该房产，请咨询国税局和外国政府，因为税务规则很复杂。

在签署合同时，获取所有费用和佣金的清单。约翰·格拉布在墨西哥拉巴斯拥有一家房地产结算公司，他计算出，包括5,000美元的“购置税”在内的总成交费用，可能会超过12,000美元，适用于在墨西哥购买的25万美元房产。这还不包括在洛斯卡波斯等热门市场可能达到10%的佣金。在门多萨，奥特罗表示，通常的佣金为6%，由买方和卖方的代理人分摊，成交费用为3.5%到4.5%。

显然，成功进行海外购买的答案是寻求了解规则的专家的帮助。正确地进行游戏，你可能会像基恩一家在巴拿马那样，拥有一座他们命名为“日落梦想”的房子。

作者：艾伦·霍夫曼