一个建立在愚蠢基础上的住房繁荣 - 彭博社

作者：克里斯托弗·法雷尔

似乎从华尔街到主街再到国会山的每个人都在以敬畏和恐惧的心情关注历史上最大的房地产市场繁荣。敬畏是因为创造了数万亿美元的新财富（自1996年以来达5万亿美元），而家庭拥有率达到了美国家庭的创纪录的69%。恐惧是因为这场繁荣吸引了如此多的投机投资，以至于越来越多的市场观察者担心崩盘是不可避免的，并将以经济灾难告终。

是什么导致了房地产繁荣？经济学家提到了许多基本因素，包括低利率、有利的人口结构和开发限制。但可能感染强劲房地产市场的购房狂热的一个被低估的力量是糟糕的税收政策。具体来说，我指的是1997年克林顿总统签署的《纳税人减免法案》。

根据一系列容易满足的限制——主要是房屋在过去五年中有两年是主要居所——一个家庭可以将出售房屋的前50万美元利润免于资本利得税。单身申报者的可比数字为25万美元。

金钱陷阱。

与此形成鲜明对比的是，股票和债券的资本利得税率为15%（资本利得税率在2003年税法变更之前为20%）。免税利润的强大吸引力是房价以近7%的年增长率上涨的原因之一，而自1997年以来，股市的年增长率约为4%。以50万美元的利润出售一套房子，什么都不用欠给山姆大叔。但在Nextbreakthroughtechnology.com上实现50万美元的收益，联邦政府就要收取15%。这就是大多数人能算出来的数学。

这个问题远远超出了税收公平。越来越多的经济学家深感担忧，住宅房地产正在吸收过多的经济资源。资金正流入混凝土基础，而不是高科技创新。“住宅投资在过去一年占私人投资的35%，这是自1970年代初以来未曾见过的水平，”银行信贷分析师的敏锐金融市场观察者马丁·巴恩斯指出。

“作为一个国家，我们在住房上过度投资，”经济咨询公司Economy.com的首席经济学家马克·赞迪说。我们要感谢1997年的税法变化，因为这创造了每两年购买、翻转和再次购买的经济激励。

不平衡的税法。

尽可能地，税法不应该偏向投资决策。现在，税法过于偏向住房。城市研究所计算政府向房主提供约1470亿美元的补贴，包括抵押贷款利息扣除和资本利得免税。

“在社会中，政治上最成功的群体是房主、建筑商和房地产经纪人，”位于华盛顿特区的税务基金会的威廉·阿赫恩说。“税法更倾向于这个群体，而不是其他任何群体。”

当然，专栏作家呼吁国会将住房视为任何其他投资的呼声通常会失败。无论每年有多少税务经济学家作证反对，房屋抵押贷款扣除在国会山上都是神圣不可侵犯的。

但资本利得法则不同。它只有八年历史。在这项政策变得像抵押贷款利息的税收减免一样纠缠之前，应该采取行动。此外，没有政策制定者对房地产市场的泡沫感到真正满意。

股票转移。

国会可以通过对房地产、股票、债券和其他资产的资本利得进行相同的处理来平衡投资的竞争环境。我认为对所有资本利得征收相同的15%税率——无论它们是如何实现的。

这样做还会减少对房地产投机投资的激励，并消除对股票市场投资的一些抑制。我猜投资者会将更多资金转向美国企业，特别是那些创造未来财富的创新公司。

更重要的是，在联邦赤字无处不在的时代，房屋销售的收入将有助于恢复华盛顿的一些财政理智。当人们有机会时，他们在金钱方面可以非常聪明。我认为应该给他们这个机会。

下一个比尔·盖茨。

我意识到，持有更供给侧观点的经济学家可能更希望资本利得与住房实现的利得以相同的方式对待。但是，在预算赤字不断上升的时代，给夫妻在前50万美元的利润上减免税收——给单身人士在前25万美元的利润上减免税收——无疑不是一个值得称道的策略。

拥有一套房子可能与美国梦同义。但找到下一个微软（MSFT）也是如此。

法雷尔是《商业周刊》的经济学编辑。你还可以在明尼苏达公共广播电台的全国性财经节目《市场资金》中听到他的声音，以及公共广播的商业节目《市场》。关注他的《稳健资金》专栏，仅在《商业周刊在线》上。