避免泡沫困扰 - 彭博社

很多人认为房地产市场存在泡沫，但很少有人像私人捐赠基金的投资官迈克尔·斯坦博（Michael Stambaugh）那样反应强烈。去年夏天，他和妻子达娜（Dana）以38万美元的价格出售了他们位于曼哈顿的小一居室公寓，搬进了一处租赁单元，打算将他们的房地产意外之财存入货币市场共同基金，然后在价格下跌时再买一个更大的地方。不幸的是，自他们出售以来，曼哈顿的房价已经上涨了30%，已经高得离谱。现在，斯坦博夫妇甚至连回购他们原来的650平方英尺的公寓都负担不起。等待泡沫破裂的日子变得越来越乏味。“我不是来游说财富的毁灭，”斯坦博说。“但这有点令人沮丧——实际上，非常令人沮丧。”

这就是今天的美国房地产市场：谨慎的卖家被抛在了后面；无所畏惧的买家似乎成了天才。当价格不断上涨时，嘲笑那些多年前就开始警告即将结束的耶利米（Jeremiahs）是很容易的。全国范围的辩论甚至带上了道德主义的色彩——阴郁的熊与阳光明媚的牛。“总会发生一些事情，只是时间问题，”最近一位熊在《商业周刊》在线的热门物业博客上咆哮道。在后院烧烤和办公室隔间里，住房是人们唯一能谈论的话题：这种情况还能持续多久？在这个疯狂的市场中，最聪明的应对方式是什么？

好消息是：即使房价确实下跌，大多数人应该也能安然度过——前提是他们准备好在市场恢复之前静待几年。如果你担心价格可能会下跌，尽量安排好事情，以免在市场低迷时被迫搬家并以亏损出售。重新融资为保守的抵押贷款。考虑出售第二套房或出租物业。如果你已经退休，考虑一种反向抵押贷款，让你可以借用新住房财富。

当然，每个人都希望在房地产市场达到顶峰时乘风破浪，但要准确判断那个顶峰在哪里几乎是不可能的。在看涨的一面，从迈阿密到圣地亚哥的价格上涨没有整体放缓的迹象。全国房地产经纪人协会表示，截至6月，现有房屋的全国中位销售价格上涨了14.7%——这是自1980年以来的最大增幅。然而，在看跌的一面，拉斯维加斯、波士顿等火热市场出现了疲软的迹象。在洛杉矶，市场上待售几周的房屋开始以低于要价的价格出售。在奥兰多和西棕榈滩，价格大幅上涨，但销售量比一年前下降了约15%。

混合信号

不过，这并不能证明市场已经达到顶峰。“几乎可以说，你不知道[泡沫]会变得多大，因为你已经偏离了基本面，”纽约美国运通银行有限公司（AMX）的首席经济学家约翰·P·卡尔弗利（John P. Calverley）说，他是最近出版的书籍泡沫及其生存之道的作者。

在缺乏可靠信息的情况下，最明智的建议是希望最好并为最坏做准备。简单来说：“不要购买你负担不起的房产，”马萨诸塞州剑桥市的Fiserv CSW Inc.首席经济学家大卫·斯蒂夫（David Stiff）说，该公司预测房价。

如果你真的认为市场正在下滑，你该怎么办？最悲观的选择是像斯坦博夫一家那样——出售并租房，计划在价格下跌后再购买。但如果你错了，这可能会让你处于危险之中。此外，买卖房屋的交易成本非常高，以至于它们往往吞噬了进出市场的任何收益，尤其是因为房价——即使下跌——通常也不会像高飞的股票那样大幅下跌。

其他金融策略也很冒险。一些分析师认为你应该做空贷款机构和建筑商的股票；在房地产低迷时，他们认为，你的空头头寸所赚取的利润将抵消你房屋的任何损失。但长期做空股票是昂贵的，而且总是存在它们不会下跌的风险。此外，人们多年来一直在尝试创建允许业主对抗当地市场下跌的证券。但没有任何住房衍生品吸引到足够的交易量使其可行。

如果你需要购买，因为你要搬家或家庭扩大，选择一个你可以支付的地方，而不依赖于零首付、仅付利息的抵押贷款。许多人正在购买他们负担不起的房子，使用低初始付款的抵押贷款，想着在更高的付款开始时出售或再融资。但如果利率上升而房地产低迷，这些逃生路线将被切断。如果你已经拥有房产，并考虑在未来几年搬到更小的房子或更便宜的城市，现在就考虑这样做，以锁定你的收益。此外，考虑出售那些增值较多的出租房产或度假屋。反向抵押贷款适合那些六十岁或以上、房产丰富但现金匮乏的人。你可以以房屋的净值借款，只要你住在里面，就永远不需要偿还贷款。

在今天的繁荣市场中，这种预防措施似乎过于严苛。但与完全抛售房地产相比，这些措施显得温和。另一位曼哈顿居民理查德·莱尔默表示，他已经卖掉了公寓，正在等待市场下跌：“我现在完全处于酸葡萄心态。”唯一的问题是他会保持这种状态多久。

彼得·科伊在纽约报道，里奇·米勒在华盛顿，迪恩·福斯特在亚特兰大，克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶