储蓄罐——还是纸牌屋？ - 彭博社

多才多艺的乔奎因·L·汤普森来自乔治亚州梅布尔顿，他是一名面包师、一家保险公司的护士，现在还是一位成功的房地产投资者。8月3日，他通过转手一栋自己仅拥有53天的房子赚取了14,500美元。一家小型亚特兰大银行为他的全部购房价格提供了融资。汤普森只支付了1,200美元的定金，这笔钱进入了托管账户。不错：在不到两个月的时间里，汤普森获得了他最初投资的1,100%的收益。

越来越多的购房者发现，在牛市中，利用他人的资金获取资产是致富之路。他们借入越来越高比例的购房价格，助长了住房热潮。危险在于，如果价格开始下跌，那些为了100%融资而勉强购房的人将面临抵押贷款的负担，并在需要出售时面临违约风险。“我总是告诉人们，要考虑最坏的情况，”冷温银行房地产公司的首席执行官詹姆斯·R·吉莱斯皮说（CD）。但许多买家忽视了这个警告。

如今，买家承担了多少杠杆？令人惊讶的是，抵押贷款银行协会并没有进行统计。最好的数据来自即将发布的研究，该研究由新泽西州哈基特镇的SMR研究公司提供给《商业周刊》。这家债务研究公司收集了2004年全国范围内200万笔自住住房的债务融资购买数据，以及截至今年5月的60多万笔数据。它发现，今年迄今为止，38%的交易中，95.1%或更多的购房价格是借来的。这一比例高于2004年全年销售的34%。换句话说，超过三分之一的买家在购房时几乎没有或没有房屋的净值。

将杠杆趋势归咎于所谓的背靠背贷款的易得性，SMR的总裁兼创始人斯图尔特·A·费尔德斯坦表示。在过去，许多人支付20%的首付款以避免支付私人抵押贷款保险，因为年保费可能是贷款金额的千分之五。对于超过房屋价值80%的贷款，出售给房利美（FNM ）或房地美（FRE ）时，保险是必需的。现在，买家通常不再支付保险，而是申请80%购房价格的第一抵押贷款，以及10%到20%不等的背靠背贷款。SMR即将发布的研究显示，今年按美元金额计算，48%的房屋购买涉及背靠背贷款，远高于2001年的20%。

止赎风险

这样的举动有多风险？优质贷款人仅向信用评分非常好的个人提供100%的融资，这表明他们很可能会还款。但次级贷款人会向信用较差的借款人提供杠杆融资，以换取比正常利率高出4个百分点或更多的利率。选择这些交易的借款人付出的代价很高——而且由于他们没有资产，如果市场价格低于他们支付的价格，他们可能会发现自己无法出售房产。

如果市场降温，违约激增，受影响最大的将是过度杠杆的买家。如果被迫止赎，他们可能会更难借款、购买保险，甚至找工作，因为许多雇主会检查申请人的信用历史。相比之下，将其发放的抵押贷款出售到二级市场的贷款人，在大多数情况下不承担违约风险。购买AAA评级的抵押贷款支持证券的投资者也很安全，因为像标准普尔（MHP ）这样的评级机构确保有充足的现金流用于支付持有者，尽管购买收益率较高的低评级证券的投资者可能会遭受损失。

不过，目前信贷仍在流动。华金·汤普森已经进入他的第二笔交易。这次他投入的自有资金更少——100美元。

彼得·科伊在纽约