住房尚未触及上限 - 彭博社

作者：迈克尔·英格伦和里克·麦克唐纳

美国房地产市场能否继续其反常的表现？

乍一看，7月全国房地产经纪人协会（NAR）于8月23日发布的现有住宅销售报告，可能为“必须下跌”派提供了一些素材。销售环比下降2.7%，年化速度为716万套——低于经济学家中位数预测的725万套——而6月的记录修正后年化速度为735万套。

但需要一些视角，因为7月的报告必须在前几个月的火热增长背景下进行解读。实际上，7月的下降并没有完全抹去6月的2.9%的增长。尽管下降幅度超出预期，但716万的年化速度仍然代表着历史上第三高的水平。销售仍然保持在2005年的记录水平，预计将超过700万，远高于去年创下的678万的最高纪录。

一些新高。

查看7月发布的其他组成部分，单户住宅销售下降2.3%，至624万的年化速度，低于6月的639万。公寓和合作社销售下降5%，至91.5万的年化速度。NAR表示，下降使得整体库存达到自1988年5月以来的最高水平，尽管作为销售的百分比，供应处于无害的4.3个月。

但并非所有数据都是负面的。价格跃升至历史新高，全国整体的中位数价格同比上涨14.1%，达到218,000美元，而平均价格在此期间上涨9.9%，达到267,000美元。

尽管季节性压力降温，中位数仍然上升——这种缓解应该会促使调整后的数据在下半年下降，跟随因对住房的异常需求而导致的膨胀的年中读数。

南方销售强劲。

虽然预计近期价格增长将保持在两位数，但在下半年可能会出现一些回归更可持续增长趋势的情况，这也将使销售数字与新房价格的更稳定模式更紧密相关。

至于地区销售，东北地区下降了3.2%，中西部下降了1.7%，南方持平，西部下降了7.5%。尽管如此，住房数据继续显示出在有和没有“泡沫”效应的地区销售的广泛强劲。销售强劲继续在南方领先，南方是唯一一个没有从6月高活动水平中出现月度下降的地区，也是同比增长最高的地区——增长5%。

7月现有房屋销售的温和下降与7月住房开工的强劲水平保持横盘走势，同时6月和7月的完工量从5月的高峰下降，我们预计新房销售将从6月的137.4万的高峰下降。

预测顶峰。

总体而言，大多数市场经济学家在2004年（以及2003年……和2002年……）进入时预计住房活动将下降，考虑到在经济衰退期间活动的巨大“超出”，但该行业不断创下新高。这一序列在2005年得到了重复。我们预计今年将标志着住房行业的顶峰，因为基本面因素的组合在季节性重要的春季住房市场中仍然支持。

我们在Action Economics注意到，繁荣时期已经远远超出了公众对这些市场价格“过高”的认知。虽然这种评估对于某些城市市场可能是正确的，但在我们看到价格下降的迹象之前，判断顶部将不会容易，而泡沫的任何破裂可能要到2006年或2007年才会发生——这取决于美联储政策和市场利率的走向。

Englund是首席经济学家和MacDonald全球投资研究与分析总监，任职于Action Economics