住房开工 - 彭博社

我最近多次引用了美林证券的住房研究，这因为那里的专家们往往能对这个备受关注的话题提出新的见解。在今天早上的一份报告中，北美首席经济学家大卫·罗森伯格对房屋建筑商提出的一个说法进行了回应——这些建筑商每年以200万套的速度推出新住房——他们声称人口统计学解释了近年来新开工住房的急剧增加。对此，罗森伯格表示这完全是胡说八道…

罗森伯格指出，过去十年中，与主要购房年龄群体相关的总房屋销售量翻了一番，而在过去五年中增长了50%。当然，在许多热门市场中，房价在过去五年中轻松翻了一番。但罗森伯格认为，基于可负担性和人口统计因素，房价增长不应超过中低个位数的增长。

在人口统计方面，罗森伯格指出，人口统计对住房并不有利，显然比1970年代的情况要差。他提到，35至44岁年龄段的家庭形成增长率在过去四年中停滞不前。人口统计的黄金时期是在1970年代中期和1980年代，当时年家庭形成增长率在3%到6%之间。现在，总家庭形成的增长率不到1%——这是过去四十年中最慢的增长率之一。

罗森伯格甚至对房屋建筑商的说法进行了反驳，认为高离婚率解释了对住房的更大需求——因为更多的离婚意味着同样的两个人需要两套房子或公寓，而不是一套。“但即使在这里，我们也有坏消息告诉你：美国的离婚率（为0.38%）实际上在1979年和1981年达到了高峰，分别为总人口的0.53%，此后一直在下降。”

所以罗森伯格说，只有有限的其他解释可以证明房屋销售和开工与人口增长之间的巨大差距：我们每年拆除或放弃大约50万套房屋（他认为这不太可能），或者外国投资者停止购买国债而开始购买美国房屋（也不太可能），或者投资者大量投机，购买第二或第三套房，希望将其以利润转售给未来的买家。这是罗森伯格似乎最为信服的解释。