住房市场中的鲨鱼 - 彭博社

根据大多数标准，马修·B·考克斯似乎是抵押贷款贷方梦寐以求的客户。这位36岁的前坦帕居民曾在抵押贷款行业工作，因此他非常了解获得贷款所需的条件。考克斯在佛罗里达州和乔治亚州向抵押贷款贷方提供了大量业务：作为一名有抱负的房地产投资者，考克斯借取了370万美元的抵押贷款，以资助他显然不断增长的房屋储备。

但实际上，考克斯是该行业最糟糕的噩梦。联邦执法官员表示，考克斯——又名迈克尔·沙纳汉、大卫·弗里曼和杰拉尔德·库尼——与他的女友丽贝卡·M·霍克共同策划了一场大规模的抵押贷款欺诈，涉及至少10家不同的贷方，包括美国银行（BAC）和阳光信托银行（STI）。他们使用近十个被盗身份伪造“满意契约”，以说服银行他们已经偿还了贷款——因此拥有那些实际上是从真正的房主那里租来的房屋。

凭借这些伪造的文件，考克斯从2002年开始说服银行借给他数百万美元，直到2004年——这些钱他和他的女友随后卷走了。考克斯如此厚颜无耻，以至于他在佛罗里达州关闭贷款的一些抵押贷款经纪人那里留下了他正在创作的小说《合伙人》的副本——这不过是他冒险经历的略微虚构的叙述。考克斯和他的女友现在正在逃亡，他们的面孔被张贴在分发给银行家、抵押贷款经纪人和房地产代理商的通缉海报上。“我们想抓住他，以便将他绳之以法，”乔治亚州北区的美国检察官大卫·E·纳米乌斯说。

欢迎来到房地产繁荣的黑暗面。虽然利率的急剧下降引发了住房和抵押贷款活动的爆炸性增长，使数百万美国人能够购买和再融资房屋，但这也导致了前所未有的欺诈浪潮。联邦调查局表示，自2000年以来，联邦特许银行报告的可疑欺诈事件数量几乎增加了五倍，去年达到了17,700起，今年预计将超过20,000起。没有人确切知道欺诈给银行和房主造成了多少损失，但分析师表示，损失可能超过每年20亿美元。

而问题在于：随着房地产市场在全国某些地区终于显示出降温的迹象，银行可能会突然发现自己不再那么能够抵御抵押贷款诈骗。抵押贷款资产研究所的威廉·马修斯表示：“在一个平稳或下滑的市场中，尸体会更快浮出水面。”

为什么欺诈会增加？很大程度上归因于银行如今处理的抵押贷款数量。利率的急剧下降使抵押贷款的交易量从1990年代中期的约8000亿美元增加到现在的超过2.6万亿美元。为了满足需求，贷款机构在努力缩短贷款关闭时间的同时，雇用了数万名缺乏经验的员工。因此，专家表示，贷款机构有时在尽职调查上马虎，从而错过了发现一些欺诈行为的机会。

马虎行事

更糟糕的是，贷款机构为了降低成本，将大部分抵押贷款的发起外包给独立的抵押贷款经纪人，这些经纪人现在发起了超过三分之二的所有住房贷款——这意味着银行对借款人的了解不再像几十年前那样。普里斯顿集团的董事长亚瑟·J·普里斯顿表示：“银行不再与借款人面对面交流了。对贷款质量的关注减少了，而对数量的关注增加了。”

与此同时，诈骗犯在其策略上变得更加复杂——通过使用身份盗窃或能够发现抵押贷款过程中的漏洞。例如，一些人利用了在超负荷的县地契办公室发生的积压情况。所有权标题的记录从几天变成了几周或几个月，诈骗者知道这使得贷款人对真正的所有者感到困惑。在乔治亚州的道格拉斯维尔，一个诈骗团伙在出售之前与三家不同的贷款人迅速再融资一处物业。因此，四家贷款人现在声称对第一留置权的权利——包括富达国家产权保险公司在内的产权保险公司可能要承担损失的风险。“我们对其他地方可能发生类似诈骗感到非常害怕，”富达的法律顾问罗比·J·迪蒙说。

一些骗局利用复杂的买家网络，他们在自己之间以虚高的价格转手一处物业，然后卷走贷款收益。在乔治亚州的石山，亚特兰大郊区，发生了这样的情况，一个由15人组成的诈骗团伙——包括腐败的抵押贷款经纪人、结案律师、假买家和身份盗贼——在三年内在三个社区转手了至少100套房屋，盗取了大约2000万美元的银行资金，直到去年被抓获。

对于银行来说，问题可能在好转之前变得更糟。只要在波士顿、华盛顿特区和南加州等房地产热点地区价格急剧上涨，受到诈骗者欺骗的银行通常能够通过将违约物业重新出售到上涨的市场中来减少损失——甚至能够全身而退。但银行不太可能指望上涨的估值来拯救他们的坏贷款。尽管银行一直在证券化他们的抵押贷款并将其出售给第三方，但如果贷款出现问题，他们仍需承担部分贷款的责任。

房主们也在遭受打击。在犹他州，一些州官员认为猖獗的欺诈行为迫使那里的贷款机构将抵押贷款利率提高了额外的四分之一点，以帮助弥补他们的损失。当房地产翻转诈骗者抬高房价时，财产税的上涨也随之而来。当骗局崩溃时，房屋价值可能会暴跌。到2004年斯通山诈骗团伙被捣毁时，房产价值已从平均28万美元暴跌至18万美元——而几处被翻转的房屋仍然空置，草坪上长满了杂草。“这些是没有爱的家，”安·D·弗尔默说，她是一位转行的欺诈猎人，帮助当局捣毁了这个团伙。

在房价上涨特别迅速的国家某些地区，房主们已成为越来越多诈骗的直接目标。出现了大量的“权益剥夺”计划，其中，落后于抵押贷款支付并面临止赎的老年或蓝领房主成为诈骗者的猎物，诈骗者通常从银行依法必须向当地法院提交的抵押贷款违约通知中获取线索。这些法律通知“只是为诈骗者提供了一张路线图，”洛杉矶律师曼努埃尔·杜兰说，他曾代表欺诈受害者。

只需在这里签名

在这些骗局中，骗子接近房主，提供帮助他们再融资——从而避免止赎。但他们真正的意图是窃取这些房主多年来积累的权益——要么通过欺骗房主签署转让所有权的文件，要么通过收取数万美元的高额费用。前者发生在米歇尔·罗伯茨-泰勒身上，这位40岁的交通主管住在华盛顿特区附近。在去年抵押贷款拖欠后，罗伯茨-泰勒接到了一位抵押贷款经纪人的电话，承诺帮助她以更低的利率再融资。当罗伯茨-泰勒收到驱逐通知时，她才意识到自己不知情地将房子转让给了经纪人。这起欺诈案与大多数其他案件不同，结局相对美好：罗伯茨-泰勒雇了一位律师，去年12月成功从经纪人那里赢得了8.5万美元的和解。

如果房地产市场降温，欺诈潮会退去吗？也许随着时间的推移会，但银行在短期内可能会经历一段艰难的时期。除了因房价下滑可能带来的打击，繁荣的结束也可能促使诈骗者兑现收益。而这些人中有些人投入了大量资金。今年夏天早些时候，伊利诺伊州斯普林菲尔德的一名大陪审团起诉了两名男子，因他们在超过150处房产上申请虚假的、虚高的抵押贷款。该计划使贷方损失了800万美元。他们知道还有很多其他大型诈骗正等待着发生。

作者：迪恩·福斯特和布莱恩·格罗