BW 50：Pulte Homes的新蓝图 - 彭博社

理查德·J·杜加斯 Jr.，普尔特住宅公司的首席执行官（PHM），已成为该公司董事长兼创始人比尔·普尔特的意外室内设计师。杜加斯在这位73岁老人的布loomfield Hills（密歇根州）办公室里摆满了窗框、地砖、龙头展示，甚至还有一个厨房水槽。

这种视觉混乱有一个很好的解释：普尔特住宅公司正在选择一套全国统一的配件，而杜加斯一直在发送样品。这是公司雄心勃勃的努力之一，旨在重新思考21世纪的住宅建筑业务。杜加斯希望利用普尔特的规模，从密歇根的总部做出广泛的决策，以追求更高的效率和成本节约。这是一个在保守的住宅建筑行业中的重大转变——该行业在迎合各地区不同的口味、区域限制和气候的同时，抵制集中化。“杜加斯是一个领导者，他能跳出框框思考，”普尔特说。“这就是今天所需要的。”

显然，杜加斯得到了创始人的支持。自2003年以来担任首席执行官的他，帮助公司取得了良好的业绩。普尔特住宅公司在一个依赖低利率和飞涨房价的行业中脱颖而出。去年利润增长了61%，达到了9.87亿美元，并在2005年上半年再增长了60%。新房订单增长了19%，在今年前六个月达到了创纪录的25,650套，而这些订单的价值增长了28%。普尔特的116亿美元住宅建筑收入在行业中名列前茅。投资者在过去三年中享受了超过200%的总回报。这些结果帮助普尔特住宅公司在商业周刊的50大企业表现名单中获得了第12位。

精简化

但杜加斯知道，房地产市场不会永远火热，因此他相应地制定了战略。像其他房屋建筑商一样，普尔特通过收购实现增长：2001年收购了德尔韦布公司，这家专门为不断增加的活跃退休人员建造房屋的顶级建筑商，使底线增长了33%。这也增加了地理和人口多样性。普尔特在28个州的布局应该能缓冲区域房地产的低迷。然而，更为关键的是，杜加斯推动将企业纪律带入普尔特的运营。“住宅建筑行业仍然像一家小型家族企业一样运作，”杜加斯说。“有巨大的机会可以精简。”他预计，普尔特将把其在美国新房销售中占有的4%市场份额在十年内扩大到超过10%。

当然，集中化一直以来本质上是一个地方性业务，这带来了风险。毕竟，阿尔伯克基的郊区房屋与波士顿郊外的房屋必然不同。密歇根的管理者需要谨慎选择，缩减楼层计划和房屋设施的数量，以确保考虑到区域口味。“他们要么在行业的其他部分有一个良好的开端，要么就会落后于人，”宾夕法尼亚州巴拉金伍德的萨斯奎汉纳金融集团分析师斯蒂芬·伊斯特说。

在重新思考现代住宅建筑商的样子时，杜加斯从商业世界各地以自助餐式的方式汲取了想法。普尔特从丰田汽车公司等制造商那里借鉴了减少产品变异以节省成本和消除复杂性的理念。杜加斯正在将普尔特的楼层计划数量从2200个削减到600个，到年底只保留那些在全国范围内证明受欢迎的计划。另一个丰田的教训是：将高档功能标准化以获得规模经济。“当你购买一辆雷克萨斯时，你会得到皮革，”杜加斯谈到丰田的豪华部门。“他们不使用乙烯基或织物。”现在，豪华地毯和顶级电器在普尔特的房屋中是必不可少的——使买家的购买变得更简单。

Dugas还希望利用Pulte的规模来建立一个更高效的供应链，以沃尔玛商店公司（WMT）作为他的模型。房屋建筑商通常让分包商购买材料和设备。现在，Pulte直接从制造商那里批量购买，利用其规模获得更好的价格。Pulte的首席运营官Steven C. Petruska估计，提供更少的选择，并在全国范围内采购，将节省5%到10%。像沃尔玛一样，Pulte将利用区域配送中心在材料需要时及时送达房屋。

为了确保他的宏伟构想能够得到正确实施，Dugas积极挖掘他所钦佩的公司的策略，在过去三年中招募了50名新经理。例如，他从Sandcastle Resorts & Hotels Inc.挖来了一位酒店业专家来负责客户关系，并招募了一位沃尔玛的物流专家，因为Pulte试图引入零售巨头的传奇供应链纪律。

与所有新面孔顺利过渡将是Dugas的管理挑战，他40岁时，Bill Pulte在1950年开始建房时，他甚至还未出生。但这位首席执行官在Pulte工作了11年，此前曾在埃克森（XOM）担任市场营销人员，并在百事公司（PEP）担任物流经理。尽管Dugas的举止优雅，头发梳得整齐——与不那么光鲜的创始人形成对比——“他已经让自己的靴子沾满泥土，”Bill Pulte自豪地说，显然对他的门徒感到骄傲。

随着利润飙升，杜加斯拥有了有利的势头。但不断上升的利率令人担忧，因为更高的抵押贷款利率会让一些购房者却步，从而抑制销售增长。而任何冷却房地产市场的因素都会影响普尔特89亿美元的土地和未售房屋库存的价值。

还有竞争。其他大型房屋建筑商也在尝试一些相同的策略——尽管没有一家像普尔特那样完全重新构思战略。例如，KB Home（KBH）正在标准化窗框等组件，并努力创造稳定的施工流程，采用一些相同的精益生产技术。Toll Brothers Inc.（TOL）和Centex Corp.（CTX）正在工厂外制造一些住房组件以提高效率。

这就是杜加斯对转型普尔特感到如此紧迫的原因之一，尽管存在许多潜在的陷阱。杜加斯表示，等到销售下滑再避免变革将是一个巨大的错误。“我们在强势时就开始进攻。”在一个快速整合的行业中，他赌注重塑是普尔特品牌经受时间考验的最可靠方式。

由凯瑟琳·凯尔温在密歇根州布loomfield Hills撰写。