亚洲购物中心大师 - 彭博社

当沃尔玛商店公司（WMT ）在六月于重庆市开设其最新的中国门店时，当地居民在黎明前就开始排队，门一开便蜂拥而入商店及相邻的购物中心。这种喧闹声对位于阿肯色州的沃尔玛高管来说如同天籁之音。但新加坡凯德集团的首席执行官廖文龙也有理由感到高兴。他的公司建造了重庆购物中心，是亚洲最大的购物中心运营商和领先的区域房地产开发商。廖说：“为沃尔玛建造购物中心是我们在中国这一非凡繁荣中乘风破浪的重大机会。”

确实，重庆购物中心是凯德计划在未来12个月内在中国建造的约20个综合体之一——所有这些综合体都以沃尔玛为主力店。它还准备在未来五年内在中国再建至少50个购物中心。美林证券（MER ）估计，如果沃尔玛按计划扩张，凯德——已获得在中国建造70%未来沃尔玛的权利——到2010年可能在中国拥有150个购物中心。廖计划在整个亚洲复制这一战略，与沃尔玛合作，从印度到日本建设购物中心。

凯德在太平洋沿岸以外可能不为人知，但在该地区被认为是最大的、最精明的房地产参与者之一。该公司凭借其经验、财务实力和在中国的关系赢得了沃尔玛的青睐。凯德成立于2000年底，由两个与新加坡政府相关的房地产公司Pidemco Land和DBS Land合并而成，44.5%的股份由新加坡国有投资公司淡马锡控股拥有。与许多区域开发商一样，凯德的前身公司在1990年代末的亚洲金融危机后被迫对资产进行巨额减记。但随着本世纪初房地产价格的稳定，凯德出售了非核心资产，将其剩余的许多持有资产重新打包成房地产投资信托（REITs），并开始在其本土以外扩展。“凯德可能是亚洲最好的区域房地产投资之一，”新加坡的美林分析师肖恩·莫纳汉说。

大部分功劳归功于首席执行官Liew，59岁，曾是新加坡的高级公务员，曾短暂担任Pidemco Land的负责人。在合并之前，他的首要任务是削减CapitaLand沉重的55亿美元债务负担。如今，他已将这一负担削减至更可控的35亿美元，主要通过出售新加坡的莱佛士酒店连锁和瑞士酒店等皇冠明珠资产，这些资产在7月份以8.7亿美元的价格出售给了美国私募股权集团Colony Capital。一些分析师认为CapitaLand的杠杆率仍然过高，但Liew对此表示不以为然。

巨大的利润率

尽管公司在国内出售了许多遗留资产，但通过进入澳大利亚、香港、中国大陆和日本，扩大了其业务足迹。目前为止，这些投资似乎都在获得回报。虽然新加坡房地产开发商的利润率平均在5%到7%之间，但CapitaLand在中国的住房项目上赚取了25%到30%的利润。该公司报告称，去年的利润增长了三倍，达到了1.87亿美元。史密斯巴尼（Smith Barney Citigroup）估计，CapitaLand今年的利润将膨胀至4.08亿美元，收入为21亿美元。投资者对此印象深刻：CapitaLand在新加坡上市的股票在过去12个月上涨了81%——自7月底以来上涨了30%。

强劲表现的一个原因是CapitaLand迅速兑现其持有的资产，而不是坐享纸面收益。它通过设立房地产投资信托（REITs）和其他房地产信托基金来实现这一点，这些基金目前的总价值为60亿美元。CapitaLand不仅通过这些基金出售其房地产持有的非控股股份来赚钱，还通过收取高额的基金管理费来获利。“与基本上是开发商的传统亚洲房地产公司不同，CapitaLand参与了房地产的整个价值链——作为投资者、开发商、运营商和房地产基金的管理者，”CapitaLand首席财务官Olivier Lim说。“我们的优势在于我们独特的商业模式。”

一些人担心凯德集团承担了过多的风险。现在近70%的收入和利润来自其本土以外的地区——主要是中国和澳大利亚的住房项目。仅中国就占近30%的利润，澳大利亚占23%。批评者表示，由于悉尼和上海等市场的住房泡沫正在破裂，这些资产面临风险。“对中国和澳大利亚住房的暴露是一个问题，”瑞银（瑞银）分析师查尔斯·尼奥表示。“但凯德集团正在迅速采取措施以最小化这些领域的风险。”

豪华公寓

尼奥指出，该公司通过在北京、广州和宁波的扩展，已多元化其中国住宅投资组合。凯德集团在住宅物业之外还有大量投资。除了与沃尔玛的关系外，它还与中国第三大零售商北京华联集团在中国首都运营两个购物中心。它与华联签订了在未来两年内再建六个购物中心的合同。

凯德集团也没有放弃在新加坡的新投资。它被认为是至少获得政府今年晚些时候将进行招标的两个计划赌场度假村之一的领跑者。凯德集团预计，建设这些度假村将使其及其合作伙伴美高梅大酒店和凯雷国际有限公司（KZL）花费约40亿美元。这种合作伙伴关系是凯德集团在整个亚洲战略的关键。在泰国，它与曼谷最富有的人之一、威士忌大亨查伦·西里瓦达纳巴基迪成立了一个40-60的合资企业，以开发豪华公寓。

接下来是什么？Liew已经开始在日本购买房地产，以利用那里的房地产复苏。凯德集团有两个日本房地产基金，投资于购物中心和住宅物业，总价值达到7.1亿美元。他表示，无论沃尔玛决定在亚洲的哪个地方建立业务，凯德集团也会在那里。

由Assif Shameen在新加坡报道