无痛传承你的家 - 彭博社

在莫特·科默（Mort Comer）65岁时，他在新泽西海岸购买了一处价值32万美元的夏季住宅，四年后，他做出了一个明智的选择。他认为自己至少还能再活十年，于是将房子放入一个信托中，七年后将所有权转给他的两个女儿。当信托在2004年到期时，房子从他的遗产中转出，免费转给他的孩子们，免除了赠与税——尽管现在它的价值已达150万美元。

科默在最新的房地产热潮之前购买了房产，因此他的家人获得了巨大的利益。但如果你认为市场仍然有潜力，并且想在没有巨额税务后果的情况下将房子传给孩子们，可以考虑设立一个合格个人住宅信托（QPRT）。

通过这样的安排，父母可以在信托期限内继续居住在家中，通常设定为5到15年。在此期间，父母仍被视为所有者，可以从个人所得税中扣除抵押贷款利息、房地产税和其他合格费用。在期限结束时，房子将转给孩子们，并从父母的遗产中转出，无论其价值和累积增值如何。父母在信托解散后可以继续住在房子里，但必须向孩子们支付公平市场租金。一个重要的警告是：如果父母在信托结束之前去世，财产将回归遗产，并按公平市场价值定价。

特别利率

布兰奇·拉克·克里斯特森，德意志银行私人财富管理部的董事总经理，在纽约进行了数字计算，以展示QPRT是如何运作的。假设你60岁，拥有一处价值150万美元的马萨诸塞州玛莎葡萄园岛的房产，你希望它留在家族中。由于你保留了使用该房屋的权利，因此无法避税整个150万美元的价值。因此，信托使用折扣价值。

折扣是根据一个公式计算的，该公式考虑了你的年龄、信托的期限以及一个随市场利率波动的特殊利率，称为“障碍利率”，美国国税局每月重设一次。九月份的障碍利率为5.04%。有趣的是，洛杉矶普罗斯考尔·罗斯律师事务所的税务专家米切尔·加斯维斯表示，QPRT可能是为数不多的受益于高利率的房地产交易之一。“利率越高，相应的赠与就越小。”

根据这些因素，克里斯特森将该房产的150万美元价值分为两部分：783,000美元，称为剩余权益，代表孩子们在信托期结束时预计收到的赠与价值，以及717,000美元，称为保留权益，代表在房子里居住的权利的价值。你越老或障碍利率越高，保留权益就越大——而赠与就越小——对于赠与税的目的。请记住，你有100万美元的终身赠与税免税额（每对夫妇200万美元），通过将房子放入信托中，你将使用其中的783,000美元。

新房东

假设10年后，这栋房子的价值为250万美元。你的孩子们现在拥有它，并且没有额外的赠与税，即使他们正在接受更有价值的财产。将房子直接赠与孩子们或作为你遗产的一部分留给他们将导致更高的税单。

如果你的孩子们决定出售这栋房子，他们必须使用你的成本基础。因此，如果你多年前以100,000美元购买了这栋房子，并对其进行了价值200,000美元的改进，那么基础就是300,000美元。以250万美元出售，孩子们将有220万美元的资本利得。不过，资本利得税率低于遗产税或赠与税。

虽然将你最有价值的资产之一转让给孩子的吸引力可能很高，但遗产规划专家警告说，当孩子们成为父母的房东时，可能会导致家庭摩擦。为了避免这种情况，可能更明智的做法是在QPRT到期后将房子转让给你选择的其他信托。这样，孩子们拥有房子，但受托人做出决定。

莫特·科默与他的女儿们，43岁的卡伦·科默和39岁的乔亚·科默·弗里德曼，没有遇到这样的麻烦。他每年支付她们10,000美元的租金，并且在她们和她们的家人来访时，他仍然使用这栋房子。对于科默一家来说，信托帮助将房子留在家族中，并确保每个人都能一起享受它。

作者：托迪·古特纳