GE：全球房地产巡游 - 彭博社

认识世界上最大的房东，通用电气公司（GE ）以灯泡和喷气发动机而闻名，GE悄然建立了一个全球最盈利的办公楼、购物中心和公寓大楼帝国。去年，GE商业金融房地产部门在其7500个物业上赚取了超过10亿美元的利润，这些物业的组合价值为290亿美元。这是GE最大的公共竞争对手之一，开发商萨姆·泽尔的股权办公室物业信托（EOP ）在芝加哥持有的250亿美元物业利润的七倍。在过去12年中，房地产业务每年的回报率超过25%，现在占GE净利润的7%。自2000年以来，该部门的首席执行官迈克尔·E·普拉尔表示：“在涉及如此多业务的GE的庇护下，我们并没有得到很多关注。”

GE的房地产部门可能被掩盖，但现金充裕的母公司的支持在收购狂潮中非常有用。直到最近都是如此。如今，流入房地产的资金正在改变游戏规则。“曾几何时，资产负债表是一种武器，”RBS格林威治资本的房地产金融负责人马克·芬纳曼说。“今天，你最好带来一些不仅仅是钱的东西。”

因此，通用电气位于斯坦福（康涅狄格州）的部门正越来越多地将其重点转向海外——特别是向印度、中国和东欧等新兴市场——他们认为那里有更好的价值。这与通用电气首席执行官杰弗里·R·伊梅尔特的目标一致，即最终使该集团60%的收入来自新兴市场。今年，它将北美资产从其投资组合的54%削减至47%。去年，来自美国以外的利润上升至整体收益的54%，而1999年仅为22%。普拉尔说：“我们面临的最大挑战就是增长，因此我们必须进入新市场。” “我们不得不走出我们非常传统的打击区域。”总的来说，通用电气今年将在房地产上投资160亿美元，其中大部分在海外。它现在管理着350亿美元的资产。

通用电气在寻找有利可图的交易时远非孤军奋战。私募股权公司如黑石集团、高盛的（GS）怀特霍尔基金和孤星合伙人正在跃入海外市场。不过，通用电气可能在竞争对手中拥有很大的优势：新进入者在进入新市场时可能会遇到困难，尤其是在没有当地联系人网络的情况下。“这是一个学习曲线，”纽约投资公司W.P. Carey & Co.（WPC）的首席执行官戈登·F·杜根说，该公司在全球拥有650多处商业和工业物业。“你不能仅仅带着一箱钱就出现。”

在上一个房地产繁荣时期，通用电气主要是一家大型贷款机构——并因此遭受损失。当80年代末疯狂的市场结束时，它的账面上有70亿美元的不良贷款。“我们受到了严重打击，”普拉尔回忆道。“房地产行业处于低谷，没有人有现金。”

没有人，除了GE。该公司决定成为买家和贷款人，收购佛罗里达的购物中心，新泽西的公寓楼，以及旧金山的办公楼。这些交易通常以低于市场价的价格完成，但总计达到了约20亿美元。到1993年，GE成为从解决信托公司（Resolution Trust Corp.）购买困境房地产的最大买家之一，该公司是为了应对储蓄和贷款危机而设立的政府机构。

奖杯建筑

如今，GE发现自己处于一个截然不同的市场。它越来越多地与资金充裕的对冲基金、私募股权公司、寿险公司和外国投资者肩并肩，他们都渴望通过高收益房地产来多样化投资组合和提升回报。例如，价值超过500万美元的商业物业销售，今年截至9月1日总计达到了1870亿美元；而在2003年全年，仅完成了1300亿美元的交易，纽约房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.的数据显示。“我们正在经历一个每天销售1亿美元奖杯建筑的年份，”Real Capital的市场分析总监Dan Fasulo说。

GE避免购买奖杯建筑。其平均收购额仅为700万美元。而且它常常在更大的交易中被对手超越。例如，在6月，GE在对佛罗里达州博卡拉顿的Gables Residential Trust（GBP）的竞标中输给了ING Clarion Partners，这是总部位于阿姆斯特丹的ING集团的一个部门。ING Clarion认为Gables的20,000套公寓适合进行公寓改建，这是商业房地产市场中最热门的领域。它以36亿美元的价格成交，或每股43.50美元，超出了GE的41美元报价。“另一位竞标者显然没有评估该业务的潜力和土地库存，”ING Clarion的董事总经理Frank L. Sullivan, Jr.说。Pralle表示：“如果有人有不同的看法，我们就会被超越。这种情况越来越多。”

普拉尔承认，在过去五年中，他失去的一些交易对买家来说确实是不错的投资。但他说，如果因此通用电气赚得更少，那也无所谓。“当房地产市场转变时，我们不会损失那么多钱——而且最终它们会转变，”他打趣道。预计通用电气在那时会准备好支票簿。

作者：玛拉·德尔·霍瓦尼安，纽约