风暴后的庇护 - 彭博社

塞缪尔·利伯对房地产市场的看法比飓风、房地产泡沫、利率上升和能源价格飙升的头条新闻要乐观得多。利伯管理着阿尔卑斯美国房地产股票基金（EUEYX），该基金在过去十年中通过拥有与房地产相关的公司和房地产投资信托（REITs）实现了超过20%的年化回报。个人商业编辑劳伦·杨与利伯讨论了该行业的投资机会。

谁将从卡特里娜飓风后的重建工作中受益最多？

首批受益者是休闲车制造商。当飓风去年袭击佛罗里达州时，联邦应急管理局在该地区提供了15,000辆房车以供人们避难。现在，该机构正在谈论更多的房车。Thor Industries（THO）和Fleetwood Enterprises（FLE）是两家在较低价格区间制造房车的公司。

制造房屋行业也能快速生产房屋。一些最大的参与者，包括Champion Enterprises（CHB），已经进行了重组，关闭了工厂，并偿还了债务。现在，随着需求上升，这些公司可能拥有更好的定价权。我们在Champion、Fleetwood（也制造制造房屋）和更高档的Palm Harbor Homes（PHHM）中持有头寸。自飓风以来，它们都实现了两位数的增长。

主要的房屋建筑商怎么样？

我们的主要持股是全国连锁，包括托尔兄弟（TOL ）、普尔特住宅和KB住宅（KBH ）。假设我们没有经济衰退，他们在未来几年可以提供15%到20%的盈利增长。他们有巨大的积压订单，强劲的资产负债表，以及以两位数的速度增加市场份额的能力。

他们会从飓风业务中获得大幅收益吗？

现在他们对墨 Gulf州的暴露不多。然而，Lennar（LEN ）、KB住宅、D.R.霍顿和普尔特在附近都有主要业务——主要在德克萨斯州——这意味着他们可以很快在墨 Gulf州设立业务。引入三到四家拥有专业知识和能力建造数千套房屋——也许多达80,000套——的大型建筑商是有意义的。

你们的基金近三分之一投资于酒店股票。你们的前景如何？

我们的两个持股是希尔顿酒店（HLT ）和喜来登酒店及度假村（HOT ），它们在密集人口市场拥有和运营高档酒店。商务旅行不应该受到能源成本上升的影响，因此这两家连锁酒店在未来几年应该会看到房价的大幅上涨。顺便提一下，虽然新奥尔良的大多数酒店连锁都是全国性的，但它们在收入损失方面的暴露仅约为2%到5%。这一点已经被该地区的外流所抵消——酒店到处都被预订。

你对房地产市场有什么看法？

我不担心房地产泡沫。大约70%的美国家庭拥有房屋，而联邦储备委员会不想对此采取措施。

对于大多数抵押贷款持有者来说，更高的利率应该是可以管理的。10年期债券的利率在未来两到三年内可能会上升到6.5%。这可能会对经济造成压力，但没关系。不过，我确实担心短期混合抵押贷款。由于发行量如此之多，未来三到四年内一些消费者会感到震惊。去年，我们的次级贷款达到了创纪录的5300亿美元。

那么多户住宅呢？

一些公寓房地产投资信托基金（REIT）因卡特里娜飓风而短期受益，墨 Gulf地区的入住率上升了4%。联合多米尼房地产信托是该地区最大的公司。Camden物业信托在德克萨斯州有许多物业，其他参与者包括Equity Residential和Aimco。这些更高的入住率应该只会持续6到12个月。公寓REIT将继续受到单户住宅便宜抵押贷款和适度收入增长的限制。我认为这些股票被高估了。