如果住房市场下滑,你有多安全? - 彭博社
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作者:阿梅伊·斯通
如果你认为你的多元化投资组合即使在房价大幅下跌的情况下也会表现良好,那就再想想吧。确实,这种理由在过去是成立的。例如,1991年在东北部卖掉一套房子并将收益投入股市的人,错过了房地产价值的下跌,并在接下来的十年中享受了股市的收益。
然而,投资策略师表示,下次可能不会这样运作。这是因为股票和债券——实际上,整个经济——现在与房地产市场的联系比以往任何时候都更紧密。尽管大多数专家认为,如果备受讨论的泡沫破裂,房价在几年内不会下跌超过20%或30%,但他们警告说,即使是小幅的价格下跌也可能对股票和固定收益投资组合造成严重损害。
“如果房地产急剧降温,我们的经济增长就会损失一半,”Maxim Group的首席市场策略师巴里·里索尔茨说。“有衰退的危险——你知道衰退对股市的影响。”
银行的压力测试。
至于希望股市能够接替疲软的房地产市场,纽约Ehrenkrantz King Nussbaum的股票市场策略师巴里·海曼表示:“我认为这已经不那么简单了。”他指出,基于标准普尔500股票指数的基础指数基金现在通过金融服务和消费部门对房地产有了显著的敞口。
金融服务行业占标准普尔500指数的20%,并受益于由于利率降低而推动的抵押贷款再融资热潮。如果趋势逆转,该行业的公司将面临脆弱的局面。在9月15日的报告中,标准普尔信用分析师维多利亚·瓦格纳对银行进行了“压力测试”,假设房价在两年内下降20%(她认为这种情况不太可能)。在这种情况下,受影响最严重的前10家银行包括广泛持有的股票,如Wachovia(WB )、Wells Fargo(WFC )和JPMorgan Chase(JPM )。
以消费者为导向的股票,如零售商或餐饮连锁店,占标准普尔的13%,如果房地产下滑也会受到影响。“人们普遍担心,如果房价下跌,且再融资热潮消失,消费者将不得不削减开支。这将对整个经济产生影响,”晨星的高级分析师丹·麦克尼拉说。
在加油站感到困惑。
由于某种原因,尽管能源价格上涨带来了冲击,市场依然保持稳定,海曼提到消费者因房产获得财富增长而感到满意(最新的政府数据显示,全国现有房屋价格平均比一年前上涨近15%)。
“人们的看法是,如果一套70万美元的房子明年再涨14万美元,他们可以承受更高的油价,”他说。“一旦你去掉这种支持,我们应该预期消费者信心和消费支出会下降,而消费支出占经济的三分之二。”
Maxim Group的Ritholtz估计,美国经济增长的一半与房地产有关——包括招聘、建筑和消费者支出。这意味着整个市场与住房息息相关。“你可以投资科技股或能源股,但从宏观角度来看,如果房地产受到冲击,你可以预期你所有的持股都会被压低,”Ritholtz说。
会“以坏的方式结束”吗?
即使是你持有的固定收益部分也可能包含隐藏的房地产风险。债券基金通常是投资组合中最安全的部分。但抵押贷款债务已经激增,这些贷款通常被打包成证券,出售给固定收益投资组合经理。许多最终进入债券基金。
“你可能不知道自己对最具风险的抵押贷款有多少暴露,”USAA GNMA信托基金的投资组合经理Didi Weinblatt说。(她指出,她基金中的抵押贷款由美国财政部担保,几乎全部是15年或30年固定抵押贷款——而不是今天如此流行的风险更高的可调利率和仅付利息贷款)。如果利率上升而房价下跌,她认为一些房主可能会选择违约,因为他们所欠的贷款金额超过了房子的价值。“我担心这可能会以坏的方式结束,”Weinblatt说。
在管理良好的共同基金中,抵押贷款风险可能很小。但如果你投资对冲基金,你可能会面临双重风险。通常,这些合并的抵押贷款证券会根据风险进一步分割和重新打包——而收益最高的衍生品最终进入对冲基金。“抵押贷款中的风险层次是前所未有的,在以往的抵押贷款市场中没有经过测试,”标准普尔的Wagner在她9月15日的报告中写道。
做一些挖掘。
不要因为你没有很多房地产投资信托(REITs)和房屋建筑公司就假设你的股票投资组合是安全的,这两者合起来仅占标准普尔500指数的百分之一左右。晨星公司的麦克尼拉表示,房地产基金由于通常拥有商业、工业和租赁物业,与住宅房地产市场的相关性不大。
那么,如果你担心住房衰退对你的投资组合的影响,你可以做些什么来保护自己呢?首先,你应该确保你的股票持有不太偏向于消费和金融类股票。此外,深入挖掘一下,看看你的债券基金是否包含风险较高的抵押贷款支持证券。如果你想降低整体风险,将更多的储蓄持有现金可能是最明智的选择。
到目前为止,房地产市场只显示出见顶的迹象——而不是下跌。但值得记住的是:如果住房市场确实出现恶化,那些看似与房地产市场没有直接关联的股票和债券基金可能会带来最大的负面惊喜。
斯通是纽约《商业周刊在线》的高级撰稿人
编辑:帕特里夏·奥康奈尔