住房：少了轰鸣，多了低语 - 彭博社

彼得·科伊

关于住房泡沫的讨论在过去几周从闲聊变成了轰鸣，这有充分的理由。未售出新房的积压急剧上升，中位数新房价格在八月份停滞不前，而——最糟糕的是——住房负担能力达到了自1991年9月令人沮丧的时期以来的最低水平。

证据越来越多，表明住房价格的长期繁荣终于在减弱。问题是，接下来会发生什么？

延长停滞？

与一些泡沫观察者的预测相反，住房价格像2000年的纳斯达克那样崩溃的可能性非常小。更可能的是，在一些过热的市场——加利福尼亚州、佛罗里达州和其他沿海热点地区，价格可能会下降，幅度可能达到两位数百分比。

在美国中部，住房通胀在过去一年左右才开始升温，价格仍然合理，并且可能会继续上涨。在波士顿、纽约和华盛顿特区等市场之间，可能会长时间停滞不前。

当然，预测投机性住房市场将发生什么只是另一种形式的投机。但由于价格前景在每个购房者和房主的心中占据重要位置，因此值得仔细观察这些迹象。

‘库存过剩’。

大卫·罗森伯格，美林证券的首席北美经济学家，清晰地表达了对住房的看空观点（MER ）。他指出，根据人口普查局的数据，未售出新房的积压在八月份达到了4.7个月的供应量。这是自2000年1月以来的最高水平。他称之为“库存过剩”的表现。罗森伯格还指出，中位数新房价格的同比趋势仅为1%左右，远低于2004年10月创下的18%的峰值。

房屋建筑商和经纪人对这两个问题有一个合理的答案。全国房屋建筑商协会的经济学家迈克尔·卡林纳表示，关于未售出新房的普查数据包括尚未建造的房屋的许可证。建筑商在施工之前申请许可证的时间比以前更长。卡林纳表示，实际上已完成的新房积压在八月份比一年前更低。

至于中位数新房价格，全国房地产经纪人协会的高级经济学家S·劳伦斯·云表示，缓慢的增长可能反映了销售房屋组合的变化——更多的房屋是在较便宜的地区建造，或者新房较小，拖低了同比比较。

“放缓的迹象。”

住房乐观者很难反驳的一个可怕统计数据是人们购房能力的下降。根据全国房地产经纪人协会的月度测量，八月份的可负担性降至自1991年九月以来的最低水平。正如美林的罗森伯格所指出的，这在1991年被视为一个看跌信号。平均新房价格的12个月趋势在接下来的一年中从正4%降至负3.5%。如果利率继续上升，房屋将变得更加负担不起。

这就是为什么即使是乐观的人也认为繁荣或多或少已经结束。云说：“考虑到可负担性正成为一个问题，人们会预期一些热情会减退。”卡林纳同意：“我确实认为有放缓的迹象。”

在住房战争前线的人们怎么想？RELO/全球领先房地产公司网络的总裁兼首席执行官帕姆·奥康纳表示，她听说一些众所周知的高价市场出现了疲软，例如萨克拉门托，她被告知未售出房屋的库存是去年同期的两倍。

公平基础?

“每个人都有一种感觉，迟早这个周期会转变，”奥康纳说。“但总体而言，除非发生重大变化，基本面看起来仍然相当不错，”她补充道，引用了相对较低的失业率和相当强劲的经济增长。

毫无疑问，房价并没有像几个月前那样繁荣。但人们不必捂住耳朵，期待一个大事件来标志繁荣的结束。

科伊是 商业周刊的经济编辑

编辑：帕特里夏·奥康奈尔