房利美的待办事项清单 - 彭博社

作者：阿梅伊·斯通

不，房利美（FNM ）并不会崩溃。尽管九月底的新闻报道声称存在广泛的新会计违规行为，以及过去一年股价从77美元跌至41美元，但分析师表示，这家美国最大的抵押贷款融资公司资本充足，能够应对房地产市场的任何下滑，并且可能仍然盈利。

仅仅可能仍然盈利？这只是大多数分析师的最佳猜测，因为房利美没有最近的盈利报告供他们审查。2004年12月，监管机构要求房利美承认其违反了会计规则，并承诺重新陈述过去的业绩。它尚未重新发布2004年的清晰报表——自去年12月以来也没有提交任何新的报表。

房利美的投资者关系网站上包含了这一惊人的免责声明：“投资者和其他人不应再依赖房利美之前发布的年度和季度财务报表。”

良好的目标。

房利美，这一有价值的美国机构，早该理顺内部事务。它有一个可行的商业模式，即创建抵押贷款的二级市场，以便银行知道可以转移这些债务，从而继续向购房者发放新贷款。

房利美正试图通过完成盈利重述、填补高级管理团队、满足监管机构设定的更严格的新资本要求，以及改善与国会、客户和投资者的关系来实现扭转局面。“我们专注于手头的任务，”房利美发言人查克·格林纳说。

这些是正确的目标，但房利美的工作进展得不够快。以下是一个五步计划，说明它如何在股票进一步下跌之前启动其扭转局面：

1. 加快重新发布2004年财务报表的时间表。

在8月9日，房利美首席执行官丹尼尔·穆德估计，复杂的重新发布过程要到2006年下半年才能完成。这还不够快。“我们基本上是在盲目操作，”标准普尔的股票分析师杰森·肖说。“在我看来，他们应该更快完成。”

当然，这是一项巨大的任务。穆德估计，完成重新发布需要600万到800万小时的劳动。今年，仅有30%的员工将花费超过一半的时间在这上面，而房利美还引入了1500名顾问，并在技术上花费了1亿美元，他说。

这需要大量的人力和资金，但房利美需要投入更多的资源来解决这个问题。考虑到股价下跌和许多分析师的悲观情绪——美国银行主要因为新法规可能削弱房利美曾经强大的盈利能力而将该股票评为卖出——投资者显然已经失去了耐心。

2. 争取国会的支持。

房利美面临的最大风险不是破产，而是国会会重写其章程。国会有可能迫使房利美剥离其大部分——如果不是全部——抵押贷款持有，这些抵押贷款是其大部分收益的来源。纽约福克斯-皮特·凯尔顿的分析师埃德温·格罗尚斯表示，这方面的压力似乎正在增加。

房利美的改革将包括房地美（FRE ）和其他所谓的政府赞助实体，或GSEs，这仍将使房利美拥有一个可行的业务，购买、证券化和转售抵押贷款。

但它将没有接近于曾经声称的盈利能力。“如果他们想以任何形式生存下去，他们首先需要满足国会的要求，”马萨诸塞州马尔伯勒的作者和投资策略师彼得·科汉说。

与此同时，房利美已将其游说人员削减了三分之一（约六名员工）。这一举措产生了一些政治善意——房利美过去被视为过于强大的游说机器——但此时与立法者合作应该是首要任务。

“他们有责任确保他们掌握立法动态并保护股东的利益，”合规软件公司Approva的副董事长菲尔·利文斯顿说，他曾是首席财务官贸易组织国际财务高管协会的主席。

3. 比监管机构现在要求的更快缩减其保留抵押贷款的投资组合。

国会之所以如此担心房利美，是因为它拥有如此多的抵押贷款债务——截至最近的统计为7680亿美元。这一巨额股份使其在房地产泡沫破裂和房主开始违约时变得脆弱。

房利美在过去一年中一直在减少其抵押贷款投资组合的规模，以满足监管机构设定的更严格的最低资本要求。更快地缩减可能会阻止立法者提出严厉的削减要求。

“我认为单靠这一点不足以说服共和党人认为不应该对房利美的投资组合持有进行严格限制，”斯坦福华盛顿研究小组的金融服务政策分析师贾雷特·塞伯格说。“但这会减少对立法的迫切需求。而延迟的时间越长，他们获得严格限制法律的可能性就越小。”

股票投资者会对这样的举动表示不满，因为进一步缩减房利美的投资组合将削减其收益。美国银行证券在9月28日的报告中指出，8月份的缩减加速，降低了盈利能力。但分析师承认，进一步减少“可能会比我们预期的更早产生超额资本。”

债券持有者会将此视为房利美的好事。“从我们的角度来看，这将是一个积极的信号，”USAA基金的高级债券分析师布赖恩·史密斯说。艾伦·格林斯潘在最近的一次演讲中评论房利美时也认为这是个好主意。

4. 在此期间向投资者提供更多信息。

即使房利美无法在几周内提供完整的财务数据，它也可以做更多来创造投资者渴望的那个重要流行词：可见性。“他们应该在此期间发布他们能提供的任何信息，”Approva的利文斯顿说。“他们必须在一段时间内过度做，以重新获得信心。”

晨星的股票分析师瑞安·巴切洛尔表示，他希望获得更多关于房利美使用衍生品的信息。即使无法更早完成重述，至少应该提供一个更详细的时间表来完成这项工作。“我认为他们可以尝试对投资者更加开放，”他说。

5. 更好地进行公关。

房利美在新任首席执行官丹尼尔·穆德（前房利美首席运营官）带领下开始了新的一年，他正在采取许多正确的措施来扭转公司的局面，包括建立一个更强大的董事会。但公众几乎看不到进展的迹象。

“看起来是其他人讲述了他们的故事，而不是他们自己讲述，”危机管理专业通讯公司Sitrick & Co.的资本市场业务负责人汤姆·沃戈尔说。沃戈尔指的是道琼斯首次指控的额外会计问题的报道。

“他们有一个很好的故事可以讲，”他说，指向9月28日监管机构的一份报告，该报告称房利美的资本充足。“但人们听到的不是好消息，而是其他的消息。”

“保持透明并频繁沟通，”位于纽约的继任规划公司Bench Strength Advisors的管理合伙人杰弗里·科恩在电子邮件采访中建议。“向世界传达首席执行官和董事会共同努力的信息至关重要。”

穆德和他的新团队必须让房利美恢复健康。此外，他们还必须让国会、投资者和客户在此过程中看到更多的进展。

斯通是《商业周刊在线》的高级撰稿人

编辑：帕特里夏·奥康奈尔