上海房地产的现实检验 - 彭博社

六个月前，上海的房地产市场是全球最火热的。这个故事引人入胜：在这个最具活力的经济体中，最具活力的城市，来自大陆和海外的富裕中国人渴望将他们的资本投入到最新的交易中。甚至外国人也参与其中：摩根士丹利（MWD）是一个9000万美元的上海房地产基金的一部分，个别美国人也在为上海的公寓和房屋支付现金。

似乎全世界都想参与这个游戏。谁在乎投机者在几天内买卖公寓呢？自2002年以来，价格每年上涨30%。

如今，当地房地产经纪人安东尼·叶表示，“情况完全逆转了。”叶回忆起开发商曾经在他敢于质疑新物业价格时挂掉电话的情景。现在，绝望的开发商们提供诸如免费停车位、乡村俱乐部会员资格，甚至免费汽车作为激励。不仅一些豪华公寓的价格下降了多达30%，而且销售量也下降了70%，叶和其他经纪人表示。

上海是政府努力降温飞涨经济的最新受害者。去年，北京使消费者借款购买汽车变得更加困难：结果是汽车市场急剧下滑。现在轮到房地产了。自从上海政府在六月对房地产交易征收一系列税费和其他费用以遏制投机以来，价格一直在下滑。

事情可能会变得多严重？根据瑞士信贷第一波士顿（CSR）的首席经济学家董涛的说法，情况非常严重。他认为，抵押贷款占上海所有银行贷款的40%到50%，而上海的房地产贷款占全国所有抵押贷款的五分之一。上海的崩盘可能会重创中国已经脆弱的银行。房地产大约占去年上海14.3%国内生产总值增长的四分之一。此外，尽管上海仅占中国GDP的5.4%，但崩盘可能会产生连锁反应。“这会影响对材料和电子产品、保险和抵押贷款的需求。这是财政收入和消费者信心的来源，”董说。“如果我们看到上海出现大幅下滑，这将对国家经济和全球商品市场构成重大风险。”

在城市内部，房地产销售的干旱抑制了可以称之为“忙碌经济”的发展。在过去三个月里，大约4000家小型房地产中介关闭了他们的门。那些以翻转为目的购买多套公寓的投机者，最终却只能握着钥匙——被困在空置的房产和对银行的巨额债务中。

外国参与者

乐观者认为，从长远来看，上海房地产仍然是一个不错的投资。这个拥有2000万人口的城市吸引着来自全国各地的移民，也是外国公司在中国建立或扩展业务的热门目的地。荷兰的ING银行（ING）、澳大利亚的麦格理银行和摩根士丹利等外国机构都在上海的住宅房地产中进行了数百万美元的投资。“当然，市场很疲软，”摩根士丹利亚太房地产基金的董事总经理兼负责人Tim Grady说，该基金是位于时尚新天地的高端公寓综合体金林天地的投资者。“但我们相信长期仍然是积极的——这得益于持续的城市化。”

然而在短期内，房地产开发商不得不全力以赴吸引买家。在过去，开发商出售的公寓是空的水泥壳；买家需要自己安装墙面板、地板和电器。现在，开发商提供配备厨房和浴室电器、空调，甚至家具套件的精装修公寓。“竞争非常激烈，”香港开发商水务地产有限公司的企业融资与开发董事总经理蒂莫西·阿迪森说。阿迪森会给你在他的彩虹城市公寓综合体的公寓优惠：每平方米1,840美元，低于3月份的2,215美元。

与每次房地产崩盘一样，买家在等待价格进一步下跌，而卖家则不愿意进一步降价，担心会加剧下行螺旋。“现在是流动性真空，”上海抵押贷款服务提供商安家集团首席执行官张艾伦说。他表示，最近几个月他公司的业务下降了80%。

那么，谁会先妥协呢？大多数观察人士认为会是开发商，他们会继续削减价格，直到生意好转。即使在经济下滑之前，由于建筑材料如钢铁、水泥和铝的成本大幅上涨，利润率也急剧下降。土地价格在2003年6月政府引入通过公开拍卖而非幕后交易出售政府土地的程序后也迅速上涨。

一些逆势而为的人仍然存在。一位不愿透露姓名的美国律师在九月底以896,000美元购买了一栋700平方米的别墅。“这是一个很好的购买机会，”他说。其他人会跟随他的脚步吗？传统上，十月是买家忙碌的月份，他们利用黄金周假期寻找房子。但如果黄金周表现不佳，北京可能会开始宣传市场以恢复信心。“如果价格下跌超过30%，这将意味着抵押贷款持有者的负资产，”摩根士丹利的房地产分析师肯尼斯·谢说。“这不是政府希望看到的情况。”

由弗雷德里克·巴尔福在上海撰写