在郊区生活得过于奢华 - 彭博社

对于那些在过去十年中迁移到弗吉尼亚州劳登县的广袤农田的人来说，权衡取舍是显而易见的。在新兴的开发区中，像“绿色农场”（Farmington on the Green）和“赫斯特农场”（Hirst Farms）这样的田园名字下，您可以获得一座全新的房子，价格从60万美元起，占地四分之一英亩。优秀的学校、古董商店的小镇魅力和历史悠久的法院也是其中的一部分。而且，看看您的房屋价值在过去两年中平均上涨了23%。

缺点呢？每个人都想加入您。2000年至2004年间，劳登县的人口增长了41%，比美国其他任何县都快。道路建设无法跟上，因此交通常常是一场噩梦。即使在周末，开车进入华盛顿也需要一个半小时。在高峰时段，预计需要两个小时。卡特彼勒（CAT）拖拉机和橙色的公路施工锥取代了曾经点缀山坡的马和牛。尽管如此，对于像安德里亚·奥哈拉（Andrea O’Hara）这样的人来说，这一切似乎都是值得的，她和丈夫及三个孩子在一年半前从匹兹堡搬来。“我们喜欢这里，”奥哈拉说。

多样化的收入

然而，如今，一种寒意正在迅速蔓延到这些在美国各地的成熟城市和郊区边缘如雨后春笋般涌现的快速增长的郊区。建立在廉价能源成本和低抵押贷款利率基础上的生活方式正面临危险。当常规汽油价格为每加仑1.50美元时，消费者几乎没有考虑加油，现在却在油价几乎翻倍的情况下，抛弃了他们庞大的运动型多用途车和皮卡，开始加入拼车行列，并将摩托艇留在后院。而且，预计今年冬天供暖费用将上涨多达70%，更多的痛苦即将到来。

经验表明，大多数美国人会调低家中的恒温器并穿上抓绒衣。但如果超高的能源价格在未来几年持续下去，正如现在越来越可能的那样，这将给那些已经在外郊和农村边缘勉强维持预算的数千人带来巨大的痛苦。随着外郊面临这一新障碍，已经发展成为一个巨大的社会和经济力量的外郊将面临其第一次真正的挑战。

无论喜爱还是厌恶，外郊在美国的文化景观中扮演着越来越重要的角色。在批评者的心目中，外郊往往吸引那些保守的年轻家庭，他们的社区和生活通常围绕着大型教堂。自由派指责外郊在2004年重新选举布什总统。环保主义者指责他们破坏了风景，造成了丑陋的类似房屋的扩张，并促进了浪费的生活方式。

外郊的支持者则看到一个截然不同的画面。作者大卫·布鲁克斯在他的书 在天堂大道：我们现在的生活（以及一直以来的生活） 中探讨了外郊现象，常常指出外郊是高度多样化的，并且越来越多样化。它为许多人提供了高质量的生活，包括数百万移民。事实上，外郊吸引了既有宽裕生活方式的高收入家庭，也吸引了中低收入家庭，他们搬到大都市地区的远端，因为这让他们能够攀升到更大的房子、更好的学校和比他们在市区更好的生活。

经济引擎

虽然美国许多大城市继续失去人口，内城区也在遭受老龄化的症状，但在外郊却是另一个世界。在2000年至2004年间，外郊占据了全国20个增长最快的县中的17个，这些县的人口均超过10,000人。曾经是农村的县在亚特兰大、达拉斯、雷诺和其他城市附近的人口激增。这在通勤时间上也得到了体现：根据哈佛大学联合住房研究中心的数据，在1990年至2000年间，49个最大都市区中通勤一个小时或更长时间的工人数增加了200万；在全国其他地区，通勤一个小时的工人增加了100万。

但随着能源成本飙升和未来几个月利率可能上调，外郊美国梦对许多人来说突然变得更加艰难。问问弗兰克·E·希特，住在宾夕法尼亚州派克县的木匠，这是纽约市一个快速发展的外郊。为了负担他那座占地3,500平方英尺、坐落在五英亩林地上的牧场住宅，希特每天早上4:15从车道出发，驾驶他的福特（F ）探险者，行驶86英里到纽约。在最好的时候，他的日常生活就已经很艰辛：“回家，吃饭，洗澡，睡觉，然后又上路。”但他的汽油费现在每周大约在180美元左右，几乎是两年前的两倍，越来越多地侵蚀着希特的实际收入。现在他希望自己能带着工具坐公交车。“汽油费让我受不了，”他说。

外郊繁荣放缓的经济后果难以衡量。显然，外郊的快速增长是近年来美国经济扩张的主要引擎之一。考虑一下所有在郊区之外的廉价农田上兴起的住宅建设、购物中心、大型商店、餐饮连锁、消防部门和学校。这些新来者为零售商和其他服务公司提供了巨大的增长，为教师、消防员等创造了数十万个新工作机会，并提供了丰富的创业机会。事实上，如果没有外郊的爆炸性增长及其对商业的连锁反应，美国经济不太可能在近年来超越其他所有主要工业国家。

即使美国的外郊化不太可能在短期内结束，许多市场上被视为理所当然的令人眼花缭乱的两位数增长可能正在放缓。一些住宅开发商已经开始通过转向靠近市区的位置来对冲风险。休斯顿开发商萨姆·亚杰三世仍在像罗森堡这样的外郊积极扩张，罗森堡距离休斯顿西南37英里。但在主要在郊区开发多年后，他现在还在休斯顿医疗中心附近创建城市公园，这是一个售价在90,000到140,000美元之间的项目。尽管这些地块和房屋比外郊同等价格的房屋小得多，而且位于休斯顿独立学区，许多年轻家庭希望避开这里，但销售依然强劲。

更高的能源账单和抵押贷款利率不太可能影响更富裕的人群。在弗吉尼亚州普塞尔维尔的外郊新开发区比肯山，曾是已故阿瑟·戈德弗里的庄园，房屋巨大——面积可达14,000平方英尺，配有图书馆、酒窖和透明壁炉——售价高达300万美元。保险经纪人米切尔·S·弗里德曼在七月搬到普塞尔维尔时说：“我们这些住在这里的人经济状况良好，不用担心每加仑3美元的汽油或丙烷的价格。”

但是许多其他的郊区居民确实需要担心。在劳登，喂养一辆面包车和一辆斯巴鲁（FUJHY ）越野车的费用已经让安德里亚·奥哈拉将她的差事合并成一次出行。用丙烷为家庭的四卧室、三浴室的房子供暖，今年的费用预计将增加50%。奥哈拉说：“我们刚坐下来查看我们的预算，试图找出如何削减开支。”一个想法是：将几个当地的拼车合并成一辆面包车，以帮助抵消每天6美元的过路费和昂贵的汽油。一位邻居说，家庭们正在购买木颗粒燃烧炉来补充他们这个冬天的供暖。而不断上涨的成本已经对房地产市场产生了影响。“这里的房子，一旦汽油价格达到3美元，就开始在市场上停留更长时间，”附近的布朗-卡雷拉房地产公司的老板罗宾·弗兰克说。“原本会有多个出价的房子，突然在三周内只收到一个出价。人们现在变得谨慎了。”

一些人也开始对他们所购买的那些宽敞新房的大小产生第二次想法。自1992年以来，平均新房面积扩大了12%，而四个或更多卧室的房屋数量急剧上升至37%。现在账单来了。32岁的布雷特·卢凯塔去年三月从高成本的南加州橙县搬到拉斯维加斯快速发展的企业区。即使在他新买的四卧室、28.5万美元的房子上加装了约1万美元的节能配件，卢凯塔还是在某个月电费超过300美元时感到震惊。现在他和妻子克里斯蒂使用吊扇，并将恒温器设定在77华氏度以节省开支。尽管如此，计划很快要孩子的卢凯塔夫妇正在考虑将他们2200平方英尺的房子换成1600平方英尺的联排别墅。“婴儿不需要巨大的卧室，”他说。“我正在过着美国梦，但有些月份真的很痛苦。”

留在这里

在大批城市居民认真考虑逆转他们向郊区迁移的过程中，可能需要经历数月的痛苦。正如交通顾问艾伦·E·皮萨尔斯基所指出的，二十年的极低交通成本使通勤者习惯于接受更长的驾驶时间。就目前而言，即使是每天花费四小时往返工作的极端通勤者也可能会试图避免搬到离市区更近的地方。城市规划师和《新地理：数字革命如何重塑美国景观》的作者乔尔·科特金表示，许多郊区正在迅速超越低效的卧室城镇模式。相反，它们正在实现更传统城市的初衷，提供高质量的工作和文化设施。这就是为什么他相信郊区将会留存，无论能源价格多么高。郊区居民可能会“买更小的车，”他说。“但他们不会打包搬到城市。”

随着郊区扎根并发展成为独立的社区，更多的新工作可能会找到通往这些外部地区的道路。在许多美国劳动力市场中，熟练工人短缺，郊区居民可能会得到缓解，因为越来越多的公司将业务迁移到靠近工人居住的外部地区，或鼓励更多的远程办公。但皮萨尔斯基预测，在这些工作出现之前，“转向更靠近工作的较小住房可能成为许多工人更愿意接受的权衡。”

即使当前居民紧紧抓住他们的郊区生活，近期一个大问题是新家庭是否会继续涌向郊区。买家的任何犹豫都可能使开发商和房屋建筑商陷入困境。

抵押贷款的可用性和价格也将产生重大影响，一些经济学家认为，联邦储备委员会通过频繁加息，决心对失控的房地产市场刹车。由于对更快通货膨胀的担忧加剧，以及联邦官员关于控制通货膨胀的强硬言辞，长期利率在过去一个月内几乎上涨了半个百分点。更高的借贷成本开始对过热的房地产市场产生抑制作用。建筑商现在持有4.7个月的未售房屋供应，这是五年来的最高水平。如果房地产市场降温，郊区可能是最先感受到痛苦的地方之一。

位于宾夕法尼亚州米尔福德和纽约州波特杰维斯的个人破产律师维恩·S·拉扎罗夫表示，许多郊区居民的真相时刻可能即将到来。“这里很多人都背负着沉重的抵押贷款，”他说。一旦冬天来临，“在同一个月内支付燃油和抵押贷款是不可能的。根本不可能。我预计会有大量人来我的办公室。”

如果拉扎罗夫是对的，这可能意味着生活在郊区的人们将面临一个严酷的冬天。远离城市的更好生活的美国梦并没有结束。但它可能会经历一些艰难的考验。

作者：马克·莫里森，保罗·马格努森在弗吉尼亚州劳登县，彼得·科伊在宾夕法尼亚州派克县，克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶，以及各局报道