在海外寻找肥沃的土壤 - 彭博社

为了追求更高的回报和更低的整体风险，精明的投资者寻求商品或房地产基金等替代投资。除了它们的盈利潜力，替代投资因其通常不与股票和债券表现一致而受到重视。现在，一小部分但不断增长的共同基金正在为个人提供一种新的替代投资选择——国际房地产。这并不是每个投资组合都必须拥有的。但如果你想尽可能多样化，分散你的房地产投资到全球各地是有意义的。

最近，富达投资和房地产专家Cohen & Steers（CNS）等强大公司推出了专注于海外资产的基金。它们加入了阿尔卑斯国际房地产股票基金，该基金已在海外投资超过15年。基金公司押注于，越来越多地将房地产视为核心投资的个人，将海外基金视为对国内任何经济下滑的对冲。根据瑞银（UBS）的全球策略师Scott Crowe的说法，在过去十年中，不同国家的房地产股票与全球上市房地产证券市场的同步率仅为40%，而全球股票和债券市场的相关性为80%。“当地因素驱动房地产市场。”

尽管外国房地产总体上并不比美国的房地产便宜，但基金经理们看到了海外良好的增长前景。富达国际房地产基金的经理史蒂夫·布勒认为，国际房地产股票在未来十年内的潜在年回报率为7%到10%。

科恩与斯蒂尔房地产证券的首席投资官詹姆斯·科尔认为，在日本和德国等国家存在机会，这些国家的银行、公用事业和其他企业正在剥离与其主要业务无关的房地产。“很多这些资产可能会被专注于房地产的公司收购，”科尔说，他的基金的首选包括日本最大的房地产公司三菱地产。

丰厚的股息

一些人认为海外房地产市场还有更大的上升空间。阿尔派恩的萨姆·利伯指出，自从美国引领世界走出2001年衰退以来，“其他经济体的商业周期还有更多的空间。”

国内和外国房地产基金之间的一个区别是它们提供的收益率。美国基金主要持有房地产投资信托（REIT），通过将大量股息分配给投资者来避免企业税。但在一些国家，REIT仍然是新兴的，其他国家则没有。因此，在许多海外市场，房地产主要由运营公司持有，这些公司支付的股息较低。不过，随着越来越多的国家最近允许类似REIT的结构，外国REIT可能会变得更加普遍。

这些基金并没有在单一国家上进行大额投资。例如，科恩与斯蒂尔国际房地产基金在英国的资产占20%，在香港占15%，在澳大利亚占13%，在日本占10%。主要持股包括英国的办公和零售物业所有者土地证券，以及在欧洲扩张的澳大利亚购物中心所有者西菲尔德集团。阿尔派恩偏好瑞典大型开发商J.M.和西班牙建筑商Fadesa Inmobiliaria。

要复制全球市场，您需要将大约一半的房地产配置用于国际投资。但考虑到外国投资的风险——特别是货币波动——一些投资者可能会选择更少的投资。不过，即使是对这种多元化资产的少量投资，也应该有助于随着时间的推移缓冲您的回报。

作者：安妮·特尔杰森