住房：健康还是受损？ - 彭博社

彼得·科伊

每一个发布的乐观住房统计数据都加固了住房泡沫派和一切都好的派之间的战线。10月19日，政府宣布了9月份强劲的住房建设数据，显示飓风卡特里娜和丽塔并没有 derail 住房巨头。乐观主义者将这些数据视为健康住房市场条件仍然存在的证据，而泡沫理论家则看到了过度建设的迹象，这将导致供过于求和价格下跌。

这些数字确实令人印象深刻。根据人口普查局和住房与城市发展部的数据，新建筑许可证比一个月前增长了2.4%，比一年前增长了7.4%，按季节调整的年率计算。而住房开工率比8月份增长了3.4%，比2004年9月份增长了10.3%，同样是按季节调整的年率。

全力以赴。

但是这些数字到底意味着什么？首先，来自马萨诸塞州列克星敦的经济研究公司Global Insight的美国经济学家布赖恩·A·贝瑟恩的乐观论据。他表示，住房市场受到健康就业增长的推动（不管9月份因飓风导致的下滑）以及移民——合法和非法——刺激了家庭形成的速度。贝瑟恩说，抵押贷款利率仍然具有吸引力。但即使利率上升，他认为，有利的经济和人口统计将继续保持住房市场的强劲（见《商业周刊》，2005年10月3日，“风暴后的庇护所”）。

有多强？他估计以目前的速度——在9月份开始建设的210万套私人住房单位——建筑行业几乎在全力运转。他认为，冬季可能会比季节性常态更软，但在明年夏天，随着卡特里娜和丽塔的重建工作真正开始，将会反弹（见《商业周刊》，2005年10月24日，“衰退最痛苦的地方”）。

根据贝图恩的说法，建筑商们“在非常保守的水平上运作”，根据已证明的需求而不是投机进行工作，因此过剩库存的风险很小。他表示，虽然某些地区市场已经变得泡沫化，但“核心市场即使在利率上升的情况下也会保持健康……只有当经济进入衰退时，住房市场才会受到真正的打击。”

失去信心？

现在来说说悲观主义者，其中包括位于纽约州瓦尔哈拉的高频经济学首席美国经济学家伊恩·谢泼德森。在谢泼德森于10月17日发布的一篇文章中，在最新的住房开工数据之前，他认为“住房市场将在明年春季开始彻底崩溃。”他说，下降可能会严重到将整个美国经济拖入衰退。

他论点的核心是，住房需求是由对价格上涨的预期推动的，更多的是由经济或人口统计因素推动。如果人们开始失去对价格将继续上涨的信心，他们对更多住房的需求将会突然得到满足，他辩称。他指出，30年期固定抵押贷款的利率约为6%，而房价在过去一年中上涨了约16%。如果你期望价格以这样的速度继续上涨，那么以6%的利率借尽可能多的钱并投资以获得16%的回报，获得10个百分点的丰厚利润是显而易见的。

但假设联邦储备的加息导致抵押贷款利率上升至7%。对住房的需求会稍微降温，如果建筑商反应不够迅速，就会导致适度的供应过剩。房屋在市场上的待售时间会更长。人们会将他们对年度价格上涨的预期下调至，比如说，6%。略微上升的抵押贷款利率和急剧下降的资本收益预期的结合将“足以使房屋销售下降40%或更多，”Shepherdson辩称（见BW在线，2005年10月5日，住房：少了一声巨响）。

泡沫在前?

“在住房市场上不会立即发生什么可怕的事情，”Shepherdson写道。“但如果国债收益率在接下来的几个月继续上升，情况将会变得非常严重。”Shepherdson没有立即回应关于今天住房开工数字的评论请求。

谁是对的？房屋销售是否会在不确定的未来继续以当前的创纪录速度进行——还是会在明年左右暴跌40%？当然，无法确定，但悲观的情况确实有一个优势。它明确考虑了人性。人们往往根据他们最近的经历来制定对未来的预期。这就是为什么他们现在如此乐观（见BW在线，“如果住房下滑，你有多安全？”）。

但即使是价格的轻微软化也可能迅速将他们转变为悲观者。这就是泡沫破裂的方式。即使住房开工实际上没有暴跌40%，今天的疯狂活动也很可能不会再持续太久。

科伊 是 商业周刊的经济编辑

编辑：帕特里夏·奥康奈尔