衰退最严重的地方 - 彭博社

十年的住房繁荣可能还没有结束，但它显示出放缓的初步迹象。价格在一些市场，如曼哈顿，已经从高峰回落；加利福尼亚和佛罗里达等热点地区的价格上涨速度减缓；而房屋在市场上的待售时间也变长。与此同时，美国人的财务状况如此紧张，以至于他们实际上花费超过收入——储蓄率已经转为负值。住房负担能力已经降至14年来的最低点。而联邦储备委员会担心通货膨胀的爆发，不断提高短期利率，逐步增加建筑商和买家的借贷成本（有关东北部一些可负担的“美国梦”住房的情况，请参见我们的幻灯片）。

溢出效应

这引发了一个关键问题：如果住房市场下滑，经济损害最可能发生在哪里？价格大幅下跌的地方当然会受到影响。但最大的经济影响可能并不会出现在价格下滑最严重的地方。相反，遭受最大痛苦的地区可能是那些住房建设一直是新就业机会主要来源的地方。住房的下降可能会加速整个地方经济的失业，如同1990年代初洛杉矶发生的情况，当时航空航天行业裁员和随之而来的住房放缓导致整体就业下降了10%。

住房如此重要，因为它具有强大的溢出效应。全国住宅建筑商协会刚刚完成的一对研究估计，建造100套独栋住宅每年可创造约350个就业机会，其中280个是本地的。

根据《商业周刊》的新分析，最脆弱的地区包括加利福尼亚州的河滨-圣贝纳迪诺地区——即洛杉矶东部的内陆帝国——圣地亚哥、凤凰城和拉斯维加斯。在这些地区，过去一年中建筑业的新工作占总工资增长的20%以上，而全国平均水平为10%。这一指标不仅仅计算住房建设。但通常，其他事物的建设，如道路、学校和购物中心，往往是在房屋建成之后进行的。

在东部，依赖建筑就业增长的地区包括坦帕-圣彼得堡和大巴尔的摩。在新泽西州的纽瓦克，以及附近富裕的新泽西州纽约郊区，建筑就业的上升部分掩盖了其他类型工作的减少。新泽西建筑商协会首席执行官帕特里克·J·奥基夫表示，尽管该州经济处于低迷状态，住房开工率仍然是自1988年以来的最高水平。“在经济放缓的情况下，很难说其他哪些行业会介入以维持当前的就业水平，”奥基夫说。

令人惊讶的是，一些房价上涨幅度最大的地区并不特别脆弱于住房建设的下滑。例如，价格昂贵的纽约大都会地区，过去一年建筑业的新工作比例低于全国平均水平，仅为8%。华盛顿特区恰好与全国平均水平持平，为10%，迈阿密为7%，波士顿为11%。为什么这么低？这些沿海城市的建筑受到严重的区域限制以及可用土地短缺的制约。虽然这些因素推高了价格，但它们使当地经济对建筑的依赖程度降低。

其他地区在住房市场下滑中也会相对安然无恙。例如，德克萨斯州的大多数城市在经济下滑中受到双重保护。房价上涨幅度适中，建筑业在工资增长中所占比例较小：达拉斯为2%，休斯顿为9%，而圣安东尼奥则为-2%，建筑就业人数有所下降。

前柑橘和乳制品农场

与南加州的河滨和圣贝纳迪诺县的住房作为增长引擎的角色形成对比，这些县向东延伸至亚利桑那州和内华达州的边界。由于内陆的房价远低于沿海地区——中位数房产价格比更西边的房产低约10万美元——建筑业蓬勃发展。前柑橘果园和乳制品农场正在大量兴建住宅小区。在河滨县人口较多的西部，住房建设进展迅速，以至于为新房征收的区域费用用于资助新道路，在过去两年半中已筹集超过2亿美元。

虽然建筑业本身占河滨和圣贝纳迪诺新工作的33%，但当包括贷款、房地产佣金、租赁和租赁的工作时，这一比例达到了39%。而且，不仅是屋顶工人和房地产代理人找到了丰富的工作。迎合这一趋势的小企业也在获利，例如位于河滨的泰勒电器。这家家族经营的零售商在过去五年中增加了16名新员工，总数达到了48人。

与建筑相关的就业增长并不仅仅是西海岸现象。在全国范围内，巴尔的摩-陶森（马里兰州）大都市区，尽管可开发土地远比西部稀缺，建筑工作在过去一年中增长了3.7%。毫不奇怪，相关行业也在蓬勃发展。例如，马里兰州抵押贷款经纪人协会的会员人数已增至1500人，是十年前的三倍多。

依赖住房来推动就业增长的地区在经济下行时将遭受比大多数地区更大的损失。毫无疑问，市场的逆转最终会到来。在全国范围内，经济对住房的依赖令人担忧。从2000年初以来，住宅投资——即房屋的建设和翻新——在通货膨胀调整后增长了32%，是美国国内生产总值14%增长的两倍多。Economy.com Inc.的首席经济学家马克·M·赞迪计算，自2000年以来，美国经济增长的四分之一归因于住房。

在快速增长的地区，如河滨-圣贝纳迪诺的建筑商表示，他们预计由于强劲的被压抑的消费者需求，住房市场将保持健康。虽然这可能是事实，但这也是每次繁荣时期都会听到的言论。科技公司在1990年代末期也曾如此说，正是在企业对科技的支出急剧下降之前。住房给一些大都市地区带来的好处，也同样可以带走。虽然建筑在2001年经济衰退期间帮助支撑了经济，但在更典型的1990-91年衰退中却拖累了整体经济。从1990年第一季度到1991年第一季度，经过通货膨胀调整的住宅投资下降了19%，而整体GDP仅下降了1%。

房价下跌在任何地方都不好受。但如果你想知道哪些大都市地区在价格停滞时会真正受到冲击，看看那些依赖住房的工作。

彼得·科伊在纽约报道，保罗·马格努森在华盛顿，克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶