家就是工厂所在之处 - 彭博社

盖洛德容器公司的故事在外包时代是一个熟悉的故事。由于受到外国竞争的冲击，这家成立80年的纸箱制造商在2002年被德克萨斯州奥斯丁的纸包装公司Temple-Inland Inc.（TIN）收购。但就在本月，Temple-Inland以650万美元将盖洛德位于加利福尼亚州安提阿的17英亩纸箱工厂出售给房地产公司Fowler Property Acquisition LLC，该公司计划将土地重新划分为住宅用途。一家房屋建筑商已经向Fowler提出1700万美元的报价，条件是土地重新划分。难怪：该地点位于美国最热门的住房市场之一——旧金山湾区。

美国制造业的萧条与住房繁荣的结合使工业厂房变成了珍贵的房地产。许多城市滨水区和市中心的优质地段被工厂占据，这些工厂正因来自亚洲的竞争而纷纷关闭，导致工作岗位外流，制造商破产。但年轻专业人士和空巢老人纷纷回流到市中心，“使得城市地区稀缺的土地变得更加吸引人，”纽约区域规划协会的研究副总裁克里斯托弗·琼斯说。

即使全国住房市场降温，纽约、洛杉矶和其他土地稀缺但空置工厂丰富的城市对住房的需求仍可能保持强劲。“如果你必须在现在到本世纪中叶之间容纳超过7000万的新居民，你将面临巨大的需求，”弗吉尼亚理工大学大都市研究所所长罗伯特·E·朗说。

许多有价值的房地产正处于私募股权公司的手中。这些公司经常收购表现不佳的制造商并关闭工厂以降低成本。根据房地产经纪公司Cushman & Wakefield Inc.的高级经纪人约翰·特劳顿的说法，这些公司控制着超过5000亿美元的资产，占美国商业房地产的15%。他说：“这些公司在购买时关注财务数据，但忽视了房地产。”

到目前为止，买家的表现优于卖家。制造商有时愿意以低价出售闲置设施，以逃避昂贵的环境清理和与城市规划者的争斗。但一旦新业主对场地进行去污并重新划分为住宅用地，其价值可能会飙升。1997年，保暖内衣制造商Indera Mills Co.关闭了位于北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆市的97年历史的工厂。“我们的许多组装工作已经转移到墨西哥，”财务主管兼所有者詹姆斯·奥尔森说。Indera在次年以约150万美元的价格将工厂出售给当地开发商。买家之一博·丹西收购了他的合作伙伴，获得了土地的重新划分，并在该地点建造了33个公寓和三个办公室，正值一项重大努力开始振兴城市市中心。到2003年，他以从120,000美元到750,000美元的价格出售了所有单元。现在他正在对面建造更多。“我们在出售时可能早了10年，”奥尔森说。

尽管如此，Indera的结果还不错。由于工厂已完全折旧，公司面临着高额的资本利得税。为了避免这笔费用，Indera采用了一种常见的策略，称为同类交换，这使其能够将销售所得用于在北卡罗来纳州雅德金维尔的新配送中心——并避免资本利得税。通过关闭在温斯顿-塞勒姆的租赁设施并在雅德金维尔整合，Indera甚至节省了资金。

一些开发商如此渴望抢购工业用地，以至于愿意支付高价。“我们去敲公司的门，告诉他们：‘你们可能不知道，但如果我们能够获得住宅权利，你们的物业价值会显著提高，’”约翰·莱英住宅公司的土地收购副总裁丹·弗林说，该公司位于加利福尼亚州纽波特海滩。莱英在加利福尼亚州阿纳海姆建造了曾经是锁匠和卡车仓库的房屋。

在典型的交易中，开发商会提出以重新划分后的价值购买一个地点，并支付定金——但在城市批准重新划分之前不会支付其余款项。开发商的利润来自他们所建造的房屋。电信设备制造商DiCon Fiberoptics Inc.正处于这样的交易中。由于需求下降，DiCon决定出售在加利福尼亚州里士满用于扩展的12英亩多余土地。该公司在1998年为这块土地支付了400万美元，但去年夏天，建筑商Pulte Homes Inc.同意以1440万美元的价格购买，前提是重新划分。“这个价格显著高于土地用于研发或轻工业制造的价值，”Pulte的一位部门总裁史蒂夫·卡尔姆巴赫说。

为什么像DiCon这样的公司不要求从房屋中分成利润呢？一些公司确实与开发商讨论合资项目，但这种情况很少见，因为没有开发经验的公司担心自己会陷入困境。“如果他们是制造或金融公司，他们应该专注于自己擅长的事情，”位于温斯顿-塞勒姆的开发商JDL Castle Corp.的总裁大卫·香农说。

亨利埃塔发展公司向阿彻丹尼尔斯米德兰公司（ADM）提供了这样的安排，当时它提议购买ADM位于巴尔的摩的旧粮仓。“我们总是提供合资的可能性，”位于巴尔的摩的亨利埃塔总裁帕特里克·特纳说。但ADM拒绝了这个提议。“他们认为这不是他们的核心业务，他们不想向股东解释如果出现问题，”他说。亨利埃塔最终以650万美元收购了这块15英亩的土地，并与普尔特合作建造了售价高达70万美元的联排别墅。

不安的邻居

许多私募股权公司与ADM的想法相同。“我们更倾向于不拥有房地产，”位于加利福尼亚州帕洛阿尔托的SilkRoad Resources LLC的合伙人罗伯特·贾尔斯说。去年九月，SilkRoad和私募股权公司Triton Pacific Capital Partners LLC以475万美元收购了Pilgrim Fireplace Equipment Co.的资产，这是一家位于加利福尼亚州费尔菲尔德的壁炉工具制造商，曾经面临困境。前任所有者保留了Pilgrim最有价值的资产：一座位于费尔菲尔德的工厂，估值约为500万美元。

一些不需要关闭工厂的企业正在将其迁移以获取现金。在加利福尼亚州埃默里维尔，这个曾经是旧金山对面的粗糙城市，随着工厂让位于公寓和阁楼公寓，房地产价值飙升。普尔特从一家设备租赁公司和一家液化气公司购买了该市的工厂，这两家公司随后迁移到更便宜的地区。“他们都意识到：‘我不必在这个地点为我的客户群服务，’”普尔特的卡尔姆巴赫说。

并不是所有城市都急于将商业用地重新划分为住宅用地。一些官员担心，他们的税基会受到影响，因为企业支付的财产税比居民高。此外，如果住宅开始侵占工厂，企业可能会离开，以避免噪音和烟雾的投诉。“在重建和工业之间，你投入多少重视总是存在着一种持续的紧张关系，”区域规划协会的琼斯说。例如，芝加哥创建了六个禁止住宅建筑的企业区。但只要还有空置的工厂和渴望购房者，工厂转变为住宅的趋势就会持续下去。

作者：贾斯廷·希巴德