住房：市场最脆弱的地方 - 彭博社

几乎每周都有新的迹象表明住房繁荣终于结束了。最近，十月份的住房开工量下降，新的建筑许可证的发放出现六年来最大的月度下降。根据全国住宅建筑商协会的数据，十一月份，建筑商对市场状况的评估降至两年来的最低点。

活动的下降幅度和对经济的更广泛影响仍然是个未知数。但有一个领域——次级抵押贷款市场——让经济学家们感到一些紧张。针对那些没有收入和信用资格以获得常规贷款的借款人的次级贷款激增，在过去五年中占据了异常大的住房需求份额。现在，随着利率上升和房价降温，这一繁荣即将变成萧条。

关于次级贷款的确切数据很难获得，但根据摩根大通分析师整理的抵押贷款证券化的债券市场协会数据，次级抵押贷款的发放量从2000年到2005年增长了七倍。次级贷款现在占所有证券化抵押贷款债务的近9%，而平均贷款额现在接近200,000美元。

更重要的是，这些债务中约82%是可调利率贷款，其利率上升的速度可能比长期固定利率更快。摩根估计，如果美联储将目标利率提高到5%，那么固定抵押贷款到2006年中期将上升约一个百分点，达到约6.75%，但次级贷款的初始利率将跳升三个百分点，进入9.5%-10%的范围。对于现有的次级借款人，月供将平均增加约250美元。

次贷贷款繁荣的结束将对住房放缓施加多大的额外压力？“显然，这部分市场将受到特别严重的打击，并将加剧由传统抵押贷款融资的市场部分中预期的房屋销售下滑，”摩根经济学家罗伯特·E·梅尔曼说。哪里会受到最严重的打击？加利福尼亚州。该州占美国次贷贷款的近30%。

作者：詹姆斯·C·库珀 & 凯瑟琳·马迪根