你应该拥有一个酒店房间吗？ - 彭博社
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作者：梅雷迪思·博德加斯
特别报道：公寓酒店生活
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每年夏天，约瑟夫·莱帕尼和他的妻子及小女儿从纽约布鲁克林的家出发，前往泽西海岸度假一周。他知道在旺季可以租到一个每晚150美元的普通酒店房间，但拥有一个海边度假物业的想法让他心动。可惜，维护这样一个家的时间、精力和费用却让他却步。
因此，莱帕尼开始关注该地区的公寓酒店。他还没有找到合适的选择。不过，拥有一个无维护负担的地方，随时可以度假并且可以出租的想法对他很有吸引力。他的妻子仍然担心费用，但目前，莱帕尼认为公寓酒店是一个明智的投资。“我不需要支付每晚的费用来入住，甚至可以在不使用时将房间出租给其他人来赚钱，”他说。
没有预测。
度假者不应轻视购买公寓酒店单元。这是一项重大投资，且没有经过验证的记录。但对于莱帕尼和其他人来说，这已成为一个流行的选择，值得认真考虑。
优势是什么？酒店为您维护房间。您可以享受豪华的设施。而且您可以获得投资的税收优惠。当然，拥有世界著名物业的一部分，比如纽约的广场酒店或迈阿密海滩的丰坦布劳酒店，也有其吸引力。
美国证券交易委员会禁止酒店和房地产公司对回报做出预测，因此了解哪些类型的物业最有可能增值是很重要的。
明智选择。
根据伊利诺伊州帕尔坦的洛克金融服务公司的财务规划师艾伦·洛克（Alan Locke）的说法，酒店的设施可以作为增值的良好指标。“投资于提供有价值和持久的东西的酒店，比如美丽的海洋景观或PGA锦标赛高尔夫球场，是更好的选择，”洛克说。“出于同样的原因，在拉斯维加斯大道上获得一个地方是个好主意，因为那条大道总是会有最好的赌场。”
选择由知名品牌管理的优质物业也可以提高单位增值的机会。像W（HOT ）、特朗普（TRMP ）和丽思卡尔顿等酒店连锁都在进入公寓酒店业务。
由于许多公寓酒店由这些奢华品牌管理，它们提供一流的设施，包括水疗中心、健身中心、游泳池、餐厅和酒吧。这些当然是单位所有者的好处，但拥有这样的设施也能保持房间租金的高水平。
“无忧无虑。”
尽管一些酒店收取每月维护费或从租金中提取一部分，但所有业主都能从客人使用房间时获得的租金中赚取一定比例，甚至全部租金。收取的租金甚至可能覆盖维护费用，但为了确保他们不必自掏腰包，潜在买家应该认真考虑在佛罗里达、拉斯维加斯、芝加哥和滑雪小镇等理想度假地点的单位。
与那些拥有理想度假地点的第二套房屋的业主相比，公寓酒店单元的业主轻松得多。“酒店擅长营销，”位于佛罗里达州北迈阿密的房地产公司公寓酒店中心的总裁乔尔·格林说。“单元业主从不需要担心租客的问题，因为酒店会处理这些。”
格林指出，酒店还负责维护房间和收取租金。“对于业主来说，这完全没有麻烦，”他补充道。
季节性住宿。
与大多数房地产一样，公寓酒店单元的业主享有税收优惠。您可以抵扣抵押贷款利息和每月的维护费。洛克表示，您每年还可以进行一到两次检查旅行，以查看您的财产，并且您可以抵扣这次旅行的费用。
然而，也有一些陷阱。一些酒店不允许您随时使用您的房间，正如莱帕尼了解到的一处泽西海岸物业。由于它每年仅在四月至十月运营，这在东北海滨物业中相当常见，业主只能在这几个月内访问并赚取租金。
其他缺点包括必须支付更换房间内损坏物品的费用，例如椅子或电视机。一些酒店甚至要求单元业主每隔几年支付更换家具的费用，而卖家可能不会提到这一成本。如果您每年使用房间超过两周，您将无法享受全部税收优惠。
历史不足。
因此，在签署之前，仔细检查所有不同类型的安排并了解您所获得的内容至关重要。“真正的麻烦在于细节，”洛杉矶的房地产律师吉姆·巴特勒说。由于可能会出现关于酒店为您租房支付的金额以及何时需要支付更换酒店家具的费用等问题，因此确保交易对您有利是至关重要的。
短期投资者应该特别小心。随着公寓和合作公寓的销售在过去几个月中下降，单元业主可能只有在物业特别火热时才能看到价值的快速上涨。房地产怀疑论者不确定第二代酒店公寓单元买家是否会存在。
正如PKF咨询公司的彼得·凯姆所指出的，该公司专门研究酒店趋势：“实际上，没有足够的历史来证明存在一个活跃的二级市场。”因此，如果你只对通过出售你的单元赚钱感兴趣，这可能不会如你所愿。
女儿的房间。
事实上，洛克建议那些仅关心回报的人不要购买酒店公寓单元。他说，当旅游业放缓时，租金收入可能会减少。正如他从拥有酒店公寓单元中亲身体验到的那样，看到任何回报可能需要很多年。
“关注位置和设施，而不是收入来源，”洛克建议。“在度假目的地拥有一个酒店公寓单元将鼓励你多去那里旅行。那些假期的价值将是你回报的重要组成部分。”
如果你会享受访问你的酒店公寓单元，并且你能负担得起第二笔抵押贷款，那么这可能是一个不错的购买。尽管莱帕尼去年夏天没有购买，但他计划在明年去海边度假时看看有什么可供选择。即使他没有获得显著的利润，他认为这可能是送给女儿的一个很好的礼物。“她会很感激随时都有一个房间等着她，”他说。现在，如果他能说服他的妻子就好了。
与克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶
博德加斯是《商业周刊在线》在纽约的记者