查看公寓酒店 - 彭博社
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作者：克里斯托弗·帕尔梅里
特别报道：公寓酒店生活
• 退房 -- 以及入住 -- 公寓酒店
• 你应该拥有一个酒店房间吗？
• 没有生意像雪的生意
• 幻灯片：有景观的房间 -- 还有更多
当基思和金伯莉·哈特克听说迈阿密海滩的丰特布劳度度假村正在建造一座新的公寓大楼时，他们准备购买，迅速支付了60万美元购买一间1000平方英尺的一卧室单元。基思小时候曾在这家酒店度假，几年后与金伯莉作为新婚夫妇回到这里。但促使哈特克夫妇投资这处房产的并不是他们与度假村的历史，而是他们可以在不使用时将单元出租像酒店房间一样。“这不仅仅是海滩上的公寓，”金伯莉说。“我们正在进入酒店业务。”
哈特克夫妇是最新趋势的创始成员，这一趋势席卷了酒店行业：公寓酒店。通过将公众对房地产投资的渴望与旅游行业对新物业的追求结合起来，公寓酒店重新振兴了酒店建设业务，并开始改变迈阿密和拉斯维加斯等城市的天际线。
蓬勃发展的业务。
纽约的广场酒店和圣地亚哥的科罗纳多酒店等老牌酒店正在为小投资者开辟空间。唐纳德·特朗普目前在芝加哥、劳德代尔堡、迈阿密、凤凰城、拉斯维加斯和迪拜有六个公寓酒店项目在筹备中。“除此之外，我们并不太忙，”特朗普说。
所有的建筑和改造让长期关注酒店行业的人感到困惑。这是否意味着婴儿潮一代再次影响市场趋势，在这种情况下，他们寻求提供度假场所的第二个“家”，而且几乎没有房地产所有权的麻烦？还是说这是人们愿意支付高价拥有像酒店房间这样无个性的东西的房地产泡沫的另一种表现？
“这非常流行，”酒店顾问PKF Consulting的研究主任罗伯特·曼德尔鲍姆说。“每个人都在问，‘这是昙花一现还是会长期存在的东西？’”
与时间共享不同，时间共享的业主每年有权访问物业几周，或传统公寓，个人拥有单元并可以随意处理它们，公寓酒店是一种混合体。投资者拥有特定的公寓，并支付财产税、保险和维护费用。酒店管理公司出租房间，在各个单元之间轮流预订，并与业主平分收入。
单元通常是带家具的，业主不能更改装饰或添加个人物品，如照片。“你不会知道这个房间是由别人拥有的，”专门从事公寓酒店项目的洛杉矶律师里克·戴维斯说。
登记入住。
在丰特布劳酒店，酒店管理要求业主在想要使用他们的单元时至少提前60天通知。当他们入住时，业主需支付从每天30美元起的清洁费。他们也要遵守下午3点的入住时间和上午11点的退房时间，就像任何酒店一样。
“你需要一个拥有正确心态的人，”Turnberry Associates的总裁布鲁斯·韦纳（Bruce Weiner）说，该公司正在开发拉斯维加斯和巴哈马的丰特布劳公寓等项目。“如果是一个寻找退休之家和社交的人，这不是合适的产品。你的邻居可能每天都在变。”
开发商喜欢这个概念，因为他们可以在前期收回大部分建设成本，同时仍然保留会议设施、餐厅、水疗中心和一些传统酒店房间的所有权。根据收集酒店建设数据的研究公司Lodging Econometrics的数据显示，在美国大约377,000个正在开发的酒店房间中，30,500个是公寓酒店单位。此外，还有70,000个是酒店内的私人住宅，这些住宅并不设计为按夜出租。
在高端市场——建设成本更高的地方——公寓酒店占据了更大的市场份额。“没有一个正在考虑的豪华酒店不包含公寓部分，”在史密斯旅游研究公司跟踪该行业的简·弗雷塔格（Jan Freitag）说。
“购买一种生活方式。”
公寓酒店的概念其实并不新。1970年代曾出现过一波购买热潮，当时开发商将单位更像投资出售，通常将其结构为合伙关系，并向美国证券交易委员会注册。当回报未能兑现承诺时，随之而来的便是诉讼。如今，公寓酒店的销售人员被指示不要具体提及房价或入住率。
“这些交易的定价方式大多数并不会提供即时的投资回报，”洛杉矶的房地产律师詹姆斯·巴特勒（James Butler）说。“你是在购买一种生活方式和长期资本增值。”
确实，位于亚利桑那州斯科茨代尔的J.W.万豪Camelback Inn的一个公寓酒店房间，1972年以55,000美元出售，最近的交易价格为195,000美元。预计今年在扣除维护费、税费和保险费用后，能够产生9,500美元的收入。然而，这还不足以覆盖传统贷款的抵押贷款支付——而且这是在房价强劲的一年。去年的收入仅为6,300美元。
陷得太深了吗？
一些主要酒店运营商仍对这一概念心存疑虑，担心来自个人投资者的资金涌入导致一些本不该启动的项目被推出。希尔顿酒店（HLT）有一些公寓酒店项目，主要是在其康拉德奢华品牌下，但该公司正在谨慎行事。
“我们非常挑剔，”希尔顿总裁马修·哈特说。“你必须非常小心，确保该项目作为酒店是可行的。”
已经有一些在火热的拉斯维加斯市场上的公寓酒店项目被搁置。“确保开发商在这个行业有良好的业绩记录，而不仅仅是想快速赚钱，”正在安圭拉建设一座1.75亿美元公寓酒店的科尔酒店集团总裁约翰·伯内特建议。
有景观的房间。
金伯莉·哈特克承认，他们的丰特布劳单元的收入没有覆盖费用，她将这一事实归因于酒店管理的变化和物业的持续建设。尽管如此，这对来自华盛顿（D.C.）地区的夫妇自二月份拥有该公寓以来，已经使用了三次。他们将单元借给家人，并将其作为基思商业房地产业务的员工福利。
最近，他们从17楼的高处欣赏了夜间帆船赛的闪烁灯光。“这真是一个完美的第二个家，”金伯莉说。但聪明的买家会记住，这也让他们进入了酒店行业。
帕尔梅里是商业周刊洛杉矶办公室的记者