泡沫，泡沫——然后麻烦 - 彭博社

噗噗噗噗。这是空气终于从弗吉尼亚州劳登县房地产泡沫中泄漏的声音。自2000年以来，这里一直是美国增长最快的县，渴望购房者似乎总是超过快乐的卖家。直到现在。

60岁的退休印刷工鲍勃·塞门斯听到了这个声音。在7月初，他以759,000美元的价格挂牌出售他的3000平方英尺的殖民风格房屋，带有三英亩的土地和一个游泳池，他坐下来等待疯狂的报价。一年前，房屋在市场上仅停留20天，就被竞标战迅速抢购。但塞门斯回忆道：“几乎没有人来查看。”四个月后，他准备将房子从市场上撤下，直到明年春天。但随后他达成了一笔交易——以620,000美元的价格，降价18%。塞门斯对自己的时机感到懊悔：“就在我把房子放到市场上的时候，一切真的开始放缓。”

到10月，代理商在市场上有2,908套现有的劳登房屋，比一年前增加了127%。自04年秋季以来，市场上的平均时间增加了62%，达到了42天。而在短短两个月内，从8月到10月，房屋的中位销售价格从506,100美元降至480,000美元。在普塞尔维尔到利斯堡的厨房和咖啡馆里，焦虑的房主们交换着关于市场迅速降温的故事：房地产经纪人每天收到来自开发商的10到15封电子邮件，现在提供1万美元或更多的降价以促销新房。标志安装工为每两个拆下的“待售”标志安装三个“待售”标志。

在劳登发生的事情是心理的快速转变——市场转变的经典迹象。曾经推动投机和对不断上涨价格的期望的乐观情绪，现在正屈服于对音乐停止时被抛在一旁的恐惧。房地产，劳登世纪最热门的投资，正在迅速降温。

全国各地的热点地区也可以看到市场放缓的相同迹象，从波士顿和迈阿密到凤凰城、拉斯维加斯和圣地亚哥。全国房地产的领先指标——待售但未完成的销售——在十月份较九月份下降了3.2%，全国房地产经纪人协会在12月6日报告称。根据房利美的每周调查，抵押贷款利率虽然仍然较低，但与一年前相比已上升近半个百分点，达到6.26%。

许多其他过热地区可能会遭受比劳登县更大的价格下跌。一些地区，如波士顿，缺乏支持价格上涨的快速就业增长。在凤凰城，高价格和廉价土地引发了一场建筑热潮，这场热潮开始使泡沫逐渐破裂。其他地区，如拉斯维加斯和迈阿密等佛罗里达城市，已经出现了猖獗的投机。这种购买不仅推动了需求，还“滋养了那些不进行投机的家庭的期望，”住房数据公司Fiserv CSW Inc.的首席经济学家大卫·斯蒂夫说。“如果需求中有相当一部分是投机性的，那可能会迅速蒸发。”

泡沫消退

投机也在摇动劳登的市场。潜在需求强劲，家庭纷纷涌入寻找工作和良好的学校。但最近的泡沫是由相信住房供应无法跟上需求的投资者所搅动的。轻松的融资推动了购买热潮：县官员表示，今年高达40%的新抵押贷款是仅付利息的贷款，低支付使借款人能够融资更高的出价。

吉姆·威廉姆斯，北弗吉尼亚建筑行业协会的执行副总裁，知道“抢购狂潮”失控的时刻是当他在一家常去的餐厅里，一位服务员向他透露他已经买了四套房子。“我坐在那里看着他，心想即使加上小费……他肯定快撑不住了。”现在，投资者争相撤退给像29岁的奥马尔·辛格这样的业主带来了问题，他在赫恩登拥有一家卡车公司。他在斯特林的联排别墅自去年十月以来一直在市场上挂牌，售价为525,000美元。他希望在四月之前不降价出售。但他说，“我可能做不到。”

洛登县能够在2001年股市崩盘、911事件和12次美联储加息中继续膨胀，证明了它的韧性。洛登县位于距离华盛顿约50英里的蓝岭山脉阴影下，既容纳了排屋也容纳了豪宅，而没有变成拥挤的郊区网格。

现在，市场上的房屋库存达到了四年来的最高点。在利斯堡的都市产权保险公司，成交量从2004年10月的30宗下降到2005年同月的仅10宗。

莱蒂·马勒里决定在六月份将她位于迷人的利斯堡市中心的历史悠久的四卧室房屋挂牌出售，价格为100万美元，因为附近的一处房屋在四月份以高价成交。“市场非常火热，”她说。但当她和丈夫约翰为出售而修整房屋时，“情况已经降温，”她说。他们将价格降至95万美元，然后降至89.5万美元。马勒里夫妇已经在附近的贝里维尔购买了一套更小的房子，靠近他们的孙子孙女。无论这座104年历史的庄严房屋能卖多少钱，这对夫妇都可以安慰自己，他们在1976年以仅76,000美元的价格购买了这座需要修缮的房子。

来到这里的劳登县房主可以对该地区的经济基本面感到安慰。该县对霍华德·休斯医学研究所寄予厚望，该研究所将在明年开设一个研究设施，可能会吸引其他生物科学组织。与附近的杜勒斯国际机场相关的新酒店和交通服务将使更多的劳登居民能够住在离工作更近的地方。劳登县有10%的工人在建筑行业工作——而全国平均为5.3%——当地官员表示，劳登必须发展不依赖于住房建设的就业机会。

劳登的房地产界坚持认为市场只是回归到一个更正常的状态。“我们正在回归到更平衡的状态，”劳登县的长&福斯房地产经纪人卡伦·奥弗赫说。“你不必在一个小时内做出[购买房屋的]决定，否则就有可能失去它给其他人。反过来是有点疯狂。”

保险代理人乔·凯利在利斯堡餐厅的午餐时表示，还有另一个解释。“他们已经没有愚蠢的人了。”

作者：保罗·马格努森和斯坦·克罗克，彼得·科伊在纽约