房屋销售的混合情况 - 彭博社

作者：迈克尔·英格伦

现有住宅销售在11月份下降了1.7%，降至697万套的年化销售率，此前10月份下降了2.7%，降至709万套。这个速度略低于预期，并且自3月份以来首次低于700万套。单户住宅和公寓的销售都较为疲软，分别下降了1.9%和0.8%。每个地区都出现了下降。房屋供应上升至五个月的库存，创下多年来的新高。现有住宅的中位销售价格从218,000美元降至215,000美元。

然而，697万套的销售率仍然稳健，远高于2004年之前的672万套和2003年的611万套。实际上，自从达到“6”的水平以来，经济学家们一直认为现有住宅销售率不可持续，因此在2006年进入季节性重要的第二季度时，这些数字的表现将会很有趣。

11月份供应的上升表明，2006年的走势可能比过去三年更为疲软。但所有的住房数据在这次扩张中普遍呈现出快速上升的趋势，这使得该行业更大的库存数字难以解读。

转向信号？

此外，价格几乎没有表现出全国房地产经纪人协会这些非季节性调整数据在每个第四季度期间典型的季节性疲软。现有住宅销售价格历史上显示出第四季度以6%的速度下降的相当一致的季节性模式。但今年，我们看到第四季度的下降异常小，仅为2%的速度，这与市场对房价正在进行调整的担忧形成鲜明对比。

房地产活动显示出季节性放缓，这被一些人视为转折的信号，伴随着价格下跌、交易量减少和多重竞标等所有典型特征。然而，由于这些住房市场表现指标通常显示出强烈的季节性模式，经过季节性变化调整后的报告数据实际上几乎没有证据表明该行业出现了不寻常的调整。

如果我们查看现有住宅销售报告的长期价格模式，东北部和西部的房价上涨历史上一直很大，但并非前所未有。之前的繁荣时期远远超出了公众对这些市场价格“过高”的认知出现。

持续周期。

虽然这种评估对于一些城市市场可能是正确的，但在我们看到季节性调整后的价格下降实际上出现之前，整体国家市场的顶部判断将不会容易。泡沫的任何破裂可能要到2006年底，甚至2007年，具体取决于美联储政策和市场利率的走向。

总体而言，大多数市场经济学家在2005年（以及2004年和2003年……还有2002年……）进入时都预计今年住房活动会下降，因为在经济衰退期间活动出现了巨大的“过度”。但该行业不断创下新高，2006年这一序列可能再次出现。

我们确实预计2005年将标志着住房行业的顶峰，因为我们预计新的一年会有所缓和。但与之前的年份一样，当我们逆势而行并预测该行业将出现明显增长时，2006年的形势仍不明朗，需求和供应将在新的一年中何时相遇，直到我们进入季节性重要的春季住房市场。

Englund是行动经济学的首席经济学家