冰封的房地产市场 - 彭博社

作者：杰克·尤因

对于风险厌恶的德国零售投资者来说，房地产基金曾经似乎是避免股市令人心烦意乱的起伏的完美方式。这些基金投资于砖瓦和水泥，例如办公大楼，旨在每年提供4%到6%的适度但稳定的回报。投资者可以随时按基金持有资产的估计价值赎回他们的股份，但这些股份并不在任何公开市场交易，价格大幅波动也很少见。

难怪在科技股崩盘之后，德国人向房地产基金倾注了数十亿，使其成为零售投资者的第三大热门投资工具，仅次于股票和债券。“我一直被告知这是一项绝对安全的投资，”法兰克福的教师英格丽德·纳布说，她购买了德意志银行（DB）DB房地产部门出售的基金股份。

现在，这些砖瓦投资看起来并不那么稳固。12月13日，法兰克福的德意志银行通过冻结72亿美元的基金震惊了德国银行界。在投资者因德意志银行宣布将进行一次非计划的基金重新评估而感到恐慌后，银行做出了这一前所未有的举动。

多米诺效应？

由于这只能意味着对基础资产的急剧减值，投资者蜂拥至银行分行赎回他们的股份。冻结基金相当于银行对一群疯狂的存款人关闭大门，结果是德国银行界对该国1050亿美元房地产基金行业的可靠性感到恐慌。

然而，德意志银行重新评估其房地产基金的决定是一个长期存在的问题的结果。德国的商业房地产市场已经经历了四年的低迷，空置率上升，租金下降。现在，德国银行界正焦急地等待德意志银行委托的独立评估结果，该评估涉及其被冻结的基金。评估结果预计将在二月初公布。

德国银行家担心，重大减记可能会破坏脆弱的投资者信心，造成多米诺效应。其他重仓房地产的房地产基金也可能被迫关闭并清算其资产，可能会遭受重大损失。从法律上讲，投资者承担所有风险，但实际上，德国银行将无法避免承担一些投资损失，这些投资通常被销售为“mündelsicher”——如黄金般安全。

这些基金几乎完全是卖给普通德国人，而不是机构投资者。“如果第二个关闭，那么可能会出现挤兑，”来自柏林的Scope Analysis公司的董事总经理亚历山德拉·梅尔兹说，该公司对投资产品进行评级。

大规模提款。

由于担心这种恐慌，德国联邦金融监管局的监管机构已命令房地产基金经理每日提供资金流出的数据。到目前为止，监管机构表示，投资者信任基金提供者的保证，并没有失去信心。德国中央银行联邦银行的执行董事会成员埃德加·迈斯特试图通过在12月27日发表的《商报》采访中告诉市场，他认为国家的银行足够强大，可以吸收房地产基金的任何冲击，从而平息市场。

这些基金的一个大缺陷是它们承诺投资者流动性，但自身却被困在流动性差的资产中，例如购物中心或工业园区。如果太多投资者要求赎回资金，基金经理就会面临筹集足够现金的困难。最麻烦的基金通常是那些对德国房地产市场暴露最严重的基金。

目前被冻结的德意志银行基金有大约65%的资本被困在德国房地产中，例如Focus Teleport，这是一栋位于柏林的办公楼，戴姆勒克莱斯勒（DCX）是其租户之一。租金收入的下降已经使该基金的年回报率降至3%以下，促使投资者在基金关闭前一年撤回超过10亿美元。

德意志银行的基金并不是第一个陷入困境的基金。其他基金也经历了巨额撤资。德国最大的房地产基金Commerzbank（CRZBY）的hausInvest europa基金，在2005年11月之前遭遇了16亿美元的资金流出，基金规模降至107亿美元。但到目前为止，支持这些基金的机构总是利用其资源来防止恐慌。例如，安联集团（AZ）从其德累斯顿银行子公司运营的一个基金中购买了价值21亿美元的建筑，避免了为了筹集现金而进行的抛售。

房地产投资信托的举动。

德意志银行的竞争对手私下里对这家德国最大的银行没有采取类似措施感到愤怒，尤其是因为有迹象表明商业房地产正在改善。“我们认为低点已经到达，”位于法兰克福的房地产顾问公司Cushman & Wakefield Healey & Baker的合伙人彼得·比尔辛格（Peter Birchinger）说。

相反，德意志银行仅承诺为在过去两年内购买股票的人提供“公平”的赔偿。然而，雷因哈德·H·施密特（Reinhard H. Schmidt），法兰克福大学国际银行学教授表示，这“与德国传统的银行业务方式不符”。不过，考虑到德意志银行房地产部门的负责人凯文·帕克（Kevin Parker）位于纽约，这家银行的非德国举动或许并不令人惊讶。

事实上，德意志银行越来越专注于投资银行业务，可能并不希望看到房地产基金消亡。该银行一直在推动获得政府批准，以创建房地产投资信托基金，这是一种在美国和其他国家流行的交易所交易工具。但转向房地产投资信托基金并不能帮助那些已经将储蓄投入传统房地产基金的投资者。法兰克福的教师纳布（Naab）说：“我想要一些用于退休的东西。我不是投机者。”德国人再次发现，风险是任何投资的一部分。

尤因是商业周刊的法兰克福分社社长