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商业房地产的繁荣引发了对一些非常规投资的兴趣。其中两个是未交易的房地产投资信托和共同租户交易。去年它们共同收购了约140亿美元的资产。这些投资的吸引力很大：未交易的REIT承诺稳定的估值，而TIC赞助商则为资本利得提供税收庇护。但这两者适合你吗？费用很高，进入比退出容易。以下是对这两者的看法：

未交易的REIT与在股票市场上交易的房地产投资信托非常相似。两者都汇集资金购买商业物业，至少将90%的收入以股息形式支付，并向证券交易委员会注册。

然而，它们的差异却很明显。未交易REIT的每股价格——也称为私人REIT、非交易REIT、公共未上市REIT和非公开交易REIT——由赞助商设定，并且不会波动。一个在二月份以每股10美元出售的未上市REIT，在一年后仍将值10美元每股。未上市REIT的持续时间通常为10到12年。投资者随后通过首次公开募股、合并或清算兑现。现在的股息在6%到7%之间，而公共REIT的平均股息为4.7%。

尽管投资者的购买最近放缓，但自2000年股市达到峰值以来，未上市REIT的销售增长了十一倍。当然，在此期间，房地产也大幅上涨。“市场波动的缺乏吸引了年长的投资者，”弗吉尼亚州费尔法克斯的注册财务规划师罗伯特·李说。“他们喜欢看到自己的本金稳定，并获得6%到7%的股息。”

批评者指责稳定的本金和稳定的收入有着高昂的代价。赞助商如威尔斯房地产基金、W.P. 凯瑞（WPC ）、内陆房地产公司集团和CNL金融集团收取大量费用。通常，每投资1美元，只有84美分到90美分被真正投入。费用支付给赞助商以及销售房地产投资信托（REITs）的经纪商和个人理财规划师。（佣金在8%到9%之间。相比之下，你可以通过在线经纪商以低至10.99美元的佣金购买公开REITs。）哥伦比亚商学院米尔斯坦房地产中心主任克里斯托弗·迈耶说：“很难想象这些相对于支付公共REIT的交易成本几乎为零的情况是一个好交易。”

另一个缺点是流动性差。虽然以最低1,000美元的金额进入很容易，但退出却很困难。赎回通常限制在整个基金的3%以内。赞助商可以随时暂停赎回。一般来说，持有期越短，退还费用越高。例如，在2003年的威尔斯REIT 11发行中，投资者在持有一年后可以以每投资10美元9.10美元的价格赎回有限数量的股份。三年后，公式变为股份估计价值的95%。

未交易的REITs是房地产有限合伙企业的继承者，这些合伙企业在1970年代和1980年代初期的房地产繁荣期间曾作为税收避风港而受到欢迎。这些有限合伙企业在1980年代末和1990年代初因税法变化和房地产低迷而声名狼藉。投资者对这些合伙企业的主要抱怨是，一旦损失开始增加，他们无法退出。加利福尼亚州托兰斯的注册理财规划师菲利普·库克20年前出售有限合伙企业，这段经历让他深感遗憾。他避免未上市REITs“如同瘟疫”的原因之一就是它们缺乏流动性。

退出策略

整体回报如何？它们的确定性不比上市股票更高。首先，股息收益率很有吸引力，但并不是保证的。例如，超过117,000名投资者最终在1998年创建的Wells REIT中汇集了他们的资金。但其股息在2003年9月从7.75%削减至7%。私人REIT的整体回报取决于退出策略的成功，例如首次公开募股（IPO）。到目前为止，业绩记录良好。例如，W.P. Carey已将其11个基金上市，为投资者提供了平均每年12%的总回报。Inland于2004年6月以每股10美元将Inland Real Estate（IRC）上市。该基金始于1994年，但大多数股东是在1998年投资的。从1998年到首次公开募股，他们获得了平均每年9%的股息收益率。现在，股票交易价格为15.40美元，股息为6.2%。然而，商业房地产市场的许多领域仍然担心，未上市的REIT公司目前为物业支付高价，而这些高价格在向股东返还资金时会削减收益。

多元化投资于商业房地产是许多投资者的明智策略。但有一个更好的替代方案：上市REIT。在过去五年（截至12月31日），它们的平均年总回报为19.1%，而标准普尔500股票指数为2.7%。当然，没有保证该行业会保持火热，但如果公共市场崩溃，私人市场也会如此。至少对于上市REIT，投资者可以轻松地通过点击鼠标兑现。

作者：克里斯托弗·法雷尔

你感到恐慌。你以几百万美元出售了一些商业地产，而你面临着一笔巨额的资本利得税账单。如果你将这笔钱转入另一处物业，你可以避免这笔费用——或者更准确地说，推迟它。但是法律要求你在45天内选择替代资产，并在180天内完成交易。时间紧迫。

在这种时间压力下，许多投资者的解决方案可能是一种源自英国普通法的所有权形式，称为共同租赁（tenancy in common，简称TIC）。TIC允许多达35位投资者共同拥有房地产，例如办公大楼、购物中心或公寓综合体。与房地产投资信托或有限合伙不同，TIC的结构使参与者成为房地产的直接所有者，使他们能够根据美国国税局第1031条款资格进行免税的“同类”交换。如果你在去世之前一直持有同类物业，你的继承人将避免大部分甚至全部的资本利得税。

TIC让投资者能够获得一些昂贵的、高质量的物业，这些物业有信用良好的租户，否则他们将无法接触到。大多数被TIC化的物业价格在3000万美元或以上。去年，总部位于加利福尼亚州圣安娜的Triple Net Properties，最大的TIC赞助商，以1.74亿美元购买了芝加哥市中心的一栋30层办公大楼。自2002年美国国税局澄清其地位以来，TIC的数量几乎从无到有。根据盐湖城的Omni Brokerage的数据，去年TIC赞助商向投资者出售了价值73亿美元的物业。

不过要小心。由于一些买家急于赶在国税局截止日期之前保护他们的资本收益而不进行比较，房地产价格可能会很高。而渴望收购物业以转售的TIC赞助商可能会为资产支付过高的价格。“当然，有一些非常优秀和负责任的TIC赞助商，但也有一些巨额的溢价，”来自西雅图的多户住宅买家Orion Residential的首席执行官Brian Ward说，他表示在几笔交易中被TIC赞助商出价超过。

当然，风险在于建筑最终可能以低于抵押贷款的价格出售，从而抹去你的权益。一些成熟的参与者对此表示担忧：“因为他们眼中有美元符号而涌现出来的赞助商数量，但他们没有很多经验……这让我感到害怕，”位于伊利诺伊州奥克布鲁克的内陆房地产交易所的总裁Patricia DelRosso说，同时也是共同租户协会的当选总裁，这是一个贸易组织。

溢价价格

费用并不便宜。在典型交易中，赞助商收取2%到6%的物业收购费用，基于他们投入交易的权益。销售佣金为收集权益的5%到8%，还有2%到3%的组织和营销费用，更不用说普通的年度物业管理费用，这些费用占净租金收入的2%到6%。

这些投资工具的治理笨拙。关于选择主要租户等事项的决策需要一致投票。解决僵局的唯一办法是让一方买断另一方。如果你需要出售你的权益，找到合格的买家可能会很困难。

大多数TIC仅对“合格”投资者开放，这通常意味着那些净财富在100万美元或以上，或过去两年年收入在20万美元或以上的投资者。没有进行1031交换的投资者应该更加仔细考虑TIC是否适合他们，因为他们为符合1031资格的物业支付了溢价，但无法享受税收优惠。

最好的建议是提前规划，以免匆忙进入TIC以赶上IRS的截止日期。TIC可以是一个不错的选择。只要确保你知道它的运作原理。

彼得·科伊