一个属于自己的办公空间 - 彭博社

许多——如果不是大多数——小企业主租赁或租用他们的办公室、制造或零售空间。然而，随着房屋净值的上升，另一种选择正在变得流行：购买商业物业。有些人这样做是为了投资，有些人则是为了增加公司价值，或者通过转租或租金收入来提高现金流。Smart Answers专栏作家Karen E. Klein最近与位于康涅狄格州斯坦福德的北大西洋抵押贷款公司总裁约翰·索罗进行了交谈，讨论商业抵押贷款的世界以及企业家如何应对。以下是他们对话的编辑摘录：

一些企业家选择购买他们的商业物业而不是租赁或租用的原因是什么？

拥有商业物业有几个好处。首先，您可以建立净值，因此该物业不仅是投资，也是业务。随着您的物业增值，您将获得这种增值，并可以将其添加到您的养老金中。如果您想对物业进行改进，您的企业将从这些改进中受益，而当您出售时，您也将从中受益。

其次，当您拥有自己的物业时，您更有可能拥有相对固定的费用；而如果您租赁，您将在若干年后需要重新谈判租赁条款，您可能会发现这些费用在上升。

第三个因素是，当您出售业务时，您也将出售建筑物，因此您将有更多的东西可以提供给来购买您业务的人。最后，您的建筑物可能会带来租金或租赁收入，这将有助于您的现金流。例如，您可能拥有一个两层的商业中心，您的业务位于一楼，上面有几个公寓或办公室。

拥有而不是租赁的缺点是什么？

根据物业的不同，商业抵押贷款的利率通常高于其他抵押贷款。商业抵押贷款的结构也与住房抵押贷款不同。例如，有些贷款的期限非常短。当然，拥有公司的物业使您负责维护、翻新、市政要求以及作为房东所带来的其他麻烦。

如何申请商业抵押贷款资格？

当有人申请商业贷款时，决定往往基于业务的可行性，以及申请人的经验和过往记录。如果商业物业能够产生大量收入——例如公寓楼——那么个人因素在其他类型的贷款中可能并不那么关键。当然，和任何贷款一样，他们会想知道您是否是一个良好的信用风险，以及您的公司是否有良好的财务状况。

但现实是，小企业的失败率很高，贷款机构已经有一个矩阵，显示哪些类型的企业比其他企业更容易失败。例如，加油站的失败率低于平均水平，因为它们通常有大型石油公司作为支持。因此，决定往往基于行业人口统计和贷款机构的舒适程度。如果您想为一个高失败率的企业购买物业，您会听到“我们对那个行业没有经验”或“这不是我们的强项。”

假设有人正在开设一家小型零售业务，比如一家美发沙龙，并希望购买经营该业务的物业。银行家会问那位企业家什么？

您以前是否拥有过沙龙？您在这个行业有什么样的经验？如果您没有任何经验，银行会开始怀疑他们如何能向您贷款购买该物业。

如果您能证明自己已经剪发10年，并且有一批客户每月能带来一定的收入——如果您能证明这一点——您将有更好的机会获得资格。一般来说，您需要至少经营两到三年，贷款机构才会考虑您，并且您需要提供允许贷款机构验证您财务状况的文件。

所有贷款机构都提供商业贷款吗？

不，他们实际上并不提供。而且并不是每个机构都提供相同类型的商业抵押贷款。每个机构都有自己的偏好。有些更喜欢处理工业物业，其他则喜欢高尔夫球场、储存单元或加油站。您可能会认为可以去一家大型机构，涵盖所有类型的商业抵押贷款，但实际上并不能。

他们为什么不做所有类型的商业抵押贷款？

他们倾向于根据其二级市场（即投资者）选择细分市场。这些机构投资者每个都有一个矩阵，用于确定他们愿意从主要贷款人那里购买的贷款。

对于那些不符合商业抵押贷款资格，但仍希望购买其商业物业的小企业主，还有其他选择吗？

当然。我们采用的最常见策略是调查企业主是否拥有主要住宅或一些投资物业。如果是这样，我们会考虑利用这些物业的股权来资助他们的商业购买。如今，我们许多人在家中积累的股权可以用来购买商业物业，支付商业物业的20%或30%的首付款，或偿还商业物业的现有抵押贷款。

您提到了房屋股权。您推荐房屋股权贷款或信用额度吗？

嗯，您是在冒着失去房屋的风险，您想确保在这样做时知道还款金额，并确保您能够负担得起。一定要先咨询财务顾问或会计师。但随着房价的上涨，越来越多的人看到他们的房屋增值，越来越多的人能够做到这一点。

如果您能够进行现金提取再融资，那就很好，您可以提取在获得房屋第一抵押贷款过程中积累的一部分股权，无论是固定利率还是可调利率。市场上有很多这样的选择，有些人发现他们可以通过这种方式为他们的业务获得40万美元或50万美元——无论是用于运营还是购买商业物业。

如果您选择进行股权贷款或股权信用额度，我们建议您设定不超过一到两年的时间范围。股权贷款不是抵押贷款：它们是与波动的基准利率挂钩的循环信用，有点像一张巨大的信用卡。因此，它们不适合长期融资。对于长期融资，您需要的是一个15年或30年的摊销抵押贷款，它将在这段时间内逐渐偿还。