评论：住房：如果屋顶塌陷，谁来负责？ - 彭博社

当房地产繁荣最终破裂时，2006年和2008年选举的真正政治斗争将开始。这是我在观察民主党人努力在布什政府面前争取经济分数时得出的结论。实际工资正在下降，许多美国人对全球化感到恐惧，这些问题本应对民主党有利。但他们的攻击并没有引起选民的共鸣，主要是因为房地产带来的繁荣的美好光环。

要了解房地产市场为何如此重要，让我介绍一下典型的美国工人。他或她年龄在35到44岁之间，受教育程度可能低于你想象的，虽然有一些大学经历，但甚至没有获得两年制学位。这些人自乔治·W·布什总统上任以来，实际工资一直在下降。在2000年至2004年间，这类工人的实际收入下降了2.4%，约为每年1,100美元。这就是为什么许多民主党人认为他们在民调中应该表现得更好。

但等等。典型的美国人也拥有一套房子。房屋拥有率从2000年的67%上升到今天的69%。如果你在一群人中扔一团纸，可能会击中正在支付抵押贷款或抱怨房地产税的人。对于这些人来说，工资下降比低利率和房价上涨重要得多。让我们来看看一些数字。

在2000年，新30年期抵押贷款的平均利率约为8%。然而，从2003年到2005年，房主很容易获得低于6%的30年期利率，远低于1990年代的最低利率。因此，几乎每个人都可以通过再融资来降低利息成本。例如，如果你在2000年有一笔150,000美元的8%抵押贷款，并在2005年再融资为6%的抵押贷款，你的房屋利息支付将大约减少3,000美元每年。

因此，许多美国人可能会看到税前收益，因为较低的利息支付在很大程度上弥补了工资的下降。而且我们还没有考虑到房价飙升，经过通货膨胀调整后，过去五年上涨了约33%。难怪大多数选民在担忧的同时，仍然没有完全变得悲观。

这就是为什么民主党对住房萧条的反应，尤其是在美国市场崩溃的情况下，可能在政治上至关重要。该党可以提供什么？民主党人可以开始考虑如何放宽国家的破产法，以帮助房屋价值急剧下降的房主，沃特维尔梅的科尔比学院经济学家卡希夫·曼索里建议，他是自由博客《愤怒的熊》（angrybear.blogspot.com）的主要撰稿人之一。他指出，另一个可能性是“对那些在房屋上遭受资本损失的人提供更有利的税收待遇。”

相比之下，进步政策研究所副主席罗伯特·阿特金森表示，他不会试图缓解经济崩溃。阿特金森说，考虑到目前许多人因极高的价格而被锁定在市场之外，“我会想办法减少障碍，特别是那些阻止更多房屋建设的区域和规划限制。”

当然，如果发生住房下滑，共和党也不会袖手旁观。布什政府可能会更加努力推动减税，以帮助那些无法再利用房屋净值的美国人。在繁荣成为历史之后，华盛顿的政治主导权可能很大程度上取决于哪个政党能够最好地安抚担忧的美国房主。

作者：迈克尔·曼德尔