如何驾驭房地产泡沫 - 彭博社

这个故事对任何关注住房繁荣的人来说都很熟悉。加利福尼亚的一家储蓄和贷款机构在可调利率抵押贷款方面生意兴隆。以前无法负担住房的人纷纷涌入。然后，联邦储备开始提高利率，抵押贷款支付开始上升。房价最终开始下跌，使得业主更难出售或再融资。分析师预测将会出现一波违约，股东将遭受很大痛苦。

问题是，我们的故事发生在1994年。相关的储蓄和贷款机构是位于奥克兰的金西金融公司（GDW ），自1981年美国政府首次允许可调利率抵押贷款（ARMs）以来，它就提供其选择支付贷款。

反对者对206亿美元的金西金融公司可谓大错特错。在上一次住房危机中，它并没有因违约而瘫痪。事实上，它的表现比任何人预期的都要好。而金西金融这次也应该会表现得一样。

可调利率抵押贷款再次高居分析师的担忧名单之上。鉴于联邦储备最近的加息，一些贷款机构将受到违约的影响，因为借款人发现更难偿还贷款。分析师已经对华盛顿互助银行（WM ）、国民金融公司（CFC ）和第一联邦金融公司（FED ）以及金西金融发出了警告。

但可调利率抵押贷款对赫伯特·M·桑德勒并不可怕。他和他的妻子玛丽昂·O·桑德勒自1963年创立公司以来，一直担任黄金西部的联席主席和联席首席执行官。这对夫妇在过去25年中提供所谓的可选择支付可调利率抵押贷款，让借款人每月可以选择不同的低支付方案，按此重新计算本金和利息。这些贷款对利率上升最为敏感，因为它们的利率每月重置。虽然可选择抵押贷款在WaMu和其他公司中很受欢迎，但它们无疑是黄金西部的第一贷款产品。

但桑德勒夫妇之前也经历过利率上调，他们的长期成功在抵押贷款机构中无与伦比。在过去39年的房地产繁荣与萧条中，黄金西部的收益以19%的复合年增长率增长，这一记录在美国商业中仅与沃伦·巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司（BRK）相匹配。

完善基础

桑德勒夫妇1994年的表现令人印象深刻。在加利福尼亚州，该公司78%的贷款集中在此，失业率飙升至9.4%，而房价下跌了4.5%。此外，联邦储备委员会在那一年将银行的隔夜借贷利率从3.25%提高到5.5%，通常是大幅度的半点跳升。然而，黄金西部在1994年仅注销了0.43%的贷款——虽然高于其传统抵押贷款同行的平均水平，但并不算灾难性。次年，注销率降至0%。

黄金西部的秘密？它在抵押贷款的基础知识上表现出色：保守的承保实践、用核心存款为贷款提供资金，以及平衡存款支付的利息与贷款获得的利息。尽管贷款风险较高，但客户大多数并不风险。赫伯特·桑德勒现在对此不以为然。“我们经历过高利率、低利率和横盘利率，没发生什么令人兴奋的事情，”他说。

尽管如此，分析师们仍在发出警报。在最近的一份报告中，独立研究公司Institutional Risk Analytics的克里斯托弗·惠伦重申了对Golden West的卖出评级，称其为“美国房地产泡沫的典型代表”。在一次采访中，惠伦补充道：“它的投资组合没有灵活性。”

他有他的观点。去年，支付选择可调利率抵押贷款占Golden West贷款池的99%。（它还提供房屋净值信用额度。）而且62%的贷款是以加利福尼亚州的房屋作为担保的，那里房价在未来几年可能会下跌。

但Golden West的风险管理在行业中是最好的之一。多年来，它的年违约率一直低于同行。Golden West保持了高于平均水平的现金资产比例以覆盖损失。而且桑德勒家族不向信用历史不良的高风险借款人放贷。

如果房地产市场崩溃，Golden West的保守策略将面临考验。不过，目前看来，历史似乎站在桑德勒家族一边。

作者：贾斯廷·希巴德